Bezahlbaren Wohnraum erreichen: Ökonomische Überlegungen zur Wirksamkeit wohnungspolitischer Maßnahmen

Gerade in Großstädten wie Wien, Berlin, London oder Paris steigen die Mieten. Das hat vielerorts eine Debatte um bezahlbaren Wohnraum ausgelöst. Dass die Mieten steigen, ist in erster Linie Folge steigender Nachfrage bei einem nicht entsprechend wachsendem Angebot: Eine zunehmende Verstädterung, Zuwanderung und gewandelte Lebensgewohnheiten und -konzepte hin zu Einpersonenhaushalten sind Triebfedern dieser Entwicklung. Verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen zielen allerdings nicht auf die Ursachen steigender Mieten und können das Problem der Wohnungsknappheit sogar verschärfen. So führt eine direkte Mietpreisregulierung zu einer höheren Nachfrage nach Wohnungen und zu sinkenden Anreizen für Investitionen und damit geringerem Angebot. Damit wird die Wohnungsknappheit verschärft. Zudem unterliegen bereits heute über 70 Prozent der Mietwohnungen in Österreich einer Mietpreisregulierung. Von einer Reduktion der Mehrwertsteuer profitieren insbesondere Mieterinnen in bestehenden Mietverhältnissen. Bei Neuvermietung werden die Vorteile zu einem Teil von den Vermieterinnen vereinnahmt, so dass die Mieten nicht im Ausmaß der Mehrwertsteuersenkung geringer ausfallen. Hierdurch können die Anreize für Investitionen zwar steigen. Verminderte Vorsteuerabzugsmöglichkeiten lassen diesen Effekt jedoch geringer ausfallen. Hinzu kommen unerwünschte Verteilungswirkungen: Neumieter, z.B. junge Menschen auf der Suche nach der ersten Wohnung oder Familien, die eine größere Wohnung benötigen, profitieren nur in geringerem Maße von der Mehrwertsteuerreduktion. Das grundsätzliche Problem der Wohnungsknappheit und steigenden Mieten wird durch eine Reduktion der Mehrwertsteuer nicht gelöst, da diese nur einmal erfolgt, während längerfristige Treiber steigender Mieten weiter wirken. Der soziale Wohnbau spielt in Österreich eine besondere Rolle. Bereits heute leben rund 20 Prozent aller Österreicherinnen und 45 Prozent der Wienerinnen in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung. Hinzu kommt, dass aufgrund mangelnder Bedarfsüberprüfungen bei bestehenden Mietverhältnissen dieses Instrument nur bedingt zielgruppengerecht wirkt Stellt der Anteil der Mieten am verfügbaren Einkommen eine zu starke Belastung dar, können bereits heute besonders belastete Haushalte einen Mietkostenzuschuss erhalten. An dem grundsätzlichen Problem der Wohnungsknappheit im städtischen Raum ändert das freilich nichts. Sollen die Mieten bei wachsender Nachfrage nicht steigen, bedarf es eines entsprechend wachsenden (erreichbaren) Angebots an Wohnraum. Wohnungspolitische Maßnahmen sollten hier ansetzen. Ein bereits bestehendes Instrument zur Förderung des privaten Wohnbaus ist die Wohnbauförderung. Durch eine Entschärfung bestehender Zielkonflikte zwischen Wohnbau- und Energiepolitik könnten weitere positive Effekte auf die Errichtung leistbaren Wohnraums erreicht werden. Zudem bestehen in der aktuellen Ausgestaltung der Wohnbauförderung erhebliche Effizienzpotenziale von österreichweit rund 435 Mio. Euro (EcoAustria 2018). Ein weiterer Lösungsansatz ist die stärkere Integration von Stadt und deren Umland durch eine bessere infrastrukturmäßige Erschließung sowie die (Weiter-)Entwicklung attraktiver Angebote im öffentlichen Verkehr. Dadurch würden Mieterinnen in stark nachgefragten Innenstadtlagen durch eine Dämpfung der Mietpreise ebenso profitieren wie Mieterinnen im Umland von Städten durch die bessere Anbindung.