Surévaluation et rentabilité des biens immobiliers en zone euro : l’apport des données en euros par mètre carré

La détection de phénomènes de bulles de prix dans le secteur immobilier, c’est-à-dire de surévaluation des biens immobiliers par rapport à leur valeur fondamentale, est un enjeu de stabilité financière. En effet, la correction brutale de ces bulles peut être un facteur significatif de déstabilisation du système financier et de l’économie réelle. Les prix immobiliers et le ratio prix sur loyer font partie des indicateurs fréquemment utilisés pour identifier les anomalies de valorisation dans le secteur immobilier résidentiel, sous l’angle de la rentabilité des biens immobiliers. Cependant, en raison notamment de l’indisponibilité de données historiques de prix immobiliers et de loyers moyens en euros par mètre carré, les analyses quantitatives se fondent habituellement sur des données exprimées en indices. Une telle approche est certes utile pour apprécier l’évolution du secteur immobilier pour chaque pays pris isolément, mais elle ne permet pas de quantifier les niveaux de valorisation effectivement atteints ni d’établir des comparaisons internationales objectives. La présente étude construit, pour cinq pays de la zone euro (France, Allemagne, Belgique, Espagne et Italie), une approximation de séries historiques de prix de l’immobilier résidentiel et de ratios prix sur loyer, fondée sur des données en euros par mètre carré. Cette construction ainsi que le calcul d’un indicateur simple de rentabilité immobilière apportent un éclairage nouveau sur les évolutions qu’ont connues les secteurs immobiliers des cinq pays considérés. Si la France présente un prix moyen au mètre carré supérieur à celui de ses principaux voisins de la zone euro, le niveau du ratio de tension prix sur loyers y est en réalité moins élevé que dans les quatre autres pays considérés, contrairement à ce qu’indiquent généralement les analyses en indices. À la fin des années quatre-vingt-dix, le marché immobilier résidentiel français était particulièrement rentable, avec des loyers élevés par rapport aux prix des biens ; l’appréciation rapide des prix d’achat pendant les années deux mille pourrait être interprétée comme un phénomène de convergence avec les pays voisins, marqué par une baisse de la rentabilité. Dans les cinq pays de notre panel, les prix immobiliers apparaissent beaucoup moins dispersés qu’avec une analyse en indices, et les taux de rentabilité immobilière, autrefois très divers, seraient aujourd’hui très proches.