Three Dimensions of Capital Switching within the Real Estate Sector: A Canadian Case Study

This article analyzes capital switching practices in the real estate development sector. The leading practitioners in Canada, the Canadian‐based real estate companies, are the subject of this inquiry. The tradability and divisibility of real estate properties enhance the growing similarity between real estate properties and other financial assets. It is appropriate to talk about portable real estate portfolios because companies constantly rearrange their property composition. This article emphasizes the ‘three dimensions of capital switching’. These dimensions unpack significant corporate considerations in the deployment and redeployment of capital, namely, mode of operation, property type and location. With respect to office development, the trajectory of the major real estate companies over the last 20 years has accommodated two notable shifts. First, these companies have focused on larger and newer properties, disposing of their smaller and older assets. Second, they have funneled a growing share of their capital assets into the top‐tier cities of the Canadian urban system, reducing investment in other metropolitan areas and disinvesting in the small‐to‐medium sized cities. Cet article analyse les pratiques de permutation de capitaux dans le secteur de la promotion immobilière. L’étude porte sur les principaux acteurs canadiens, c’est‐à‐dire les sociétés immobilières basées au Canada. Les possibilités de commercialisation et de division des biens immobiliers accentuent leur similitude avec d’autres actifs financiers; on peut parler de portefeuilles immobiliers transférables puisque les sociétés réajustent constamment la composition de leurs biens. Cet article souligne les ‘trois dimensions de la permutation de capitaux’. Celles‐ci expriment d’importants critères de réflexion pour les entreprises quant à l’utilisation et la reconversion du capital, à savoir le mode d’exploitation, le type de bien et son emplacement. En ce qui concerne l’exploitation de bureaux, les grandes sociétés immobilières ont connu, au cours des 20 dernières années, deux tournants importants dans leur ligne de conduite. Tout d’abord, elles se sont consacrées à des biens plus grands et plus récents en se débarrassant de leurs actifs anciens et de petite taille. Ensuite, elles ont concentré un part croissante de leurs immobilisations dans les grandes villes cotées du système urbain canadien, réduisant leur investissement dans les autres zones métropolitaines et désinvestissant dans les villes de petite et moyenne envergure.