Análise de viabilidade mercadológica por meio do estudo de macrozonas de oferta

O dinâmico mercado imobiliário brasileiro tem sofrido mudanças relevantes devido ao contexto de instabilidade econômica e política. Diante de tal cenário, exigem-se estratégias que conduzam a tomadas de decisões mais acertadas quanto ao investimento, baseando-se em dados econômicos, financeiros e mercadológicos confiáveis. Além de planejar de forma criteriosa e realizar estudos prévios antes de empreender, também se torna necessário analisar a sensibilidade do investimento perante a variação de fatores que não são totalmente conhecidos e controlados pelo investidor. Este trabalho justifica-se pela importância dessa análise de viabilidade mercadológica, antes de iniciar um estudo econômico, tendo como objetivo apresentar e analisar indicadores do mercado imobiliário goianiense, relevantes para um futuro estudo de viabilidade econômica, além de buscar identificar quais regiões seriam as mais aquecidas para investimentos futuros. Para tal análise, o mercado inicialmente foi dividido em 10 macrorregiões, chamando-as de macrozonas, contendo bairros com proximidade geográfica, empreendimentos com padrão de acabamento e público semelhantes. Posteriormente foram descartadas 2 delas por falta de dados confiáveis. Das 8 macrozonas restantes, por meio do indicador Vendas sobre a Oferta, chegou-se a 4 regiões mais aquecidas, de maior velocidade de vendas. Posteriormente foi realizada uma análise de campo, por meio de observação in loco, buscando conhecer a infraestrutura das macrorregiões mais aquecidas. Este novo filtro levou à definição de 3 com a melhor infraestrutura para investimento. Dessas 3 macrorregiões foram analisados os indicadores: estoque, lançamentos, preço por área, vendas sobre a oferta e distratos. O trabalho conclui apontando os fatores de maior importância para balizar uma subsequente tomada de decisão, fornecendo dados de entrada para um estudo de viabilidade econômico- financeiro confiável e assertivo.