KPIs com valores individualizados e aderentes às características específicas das unidades operacionais na avaliação de desempenho dos gestores de facility e nas estimativas dos custos de operação de empreendimentos de base imobiliária

O custo de operação é fator significativo no desempenho financeiro de empreendimentos de base imobiliária, correspondendo a cerca de 80% do custo acumulado ao longo da vida útil de cinquenta anos, enquanto o de construção corresponde a menos de 20%. Estimar com precisão os custos de operação ainda na fase de estudo de viabilidade contribui para um investimento seguro. Na fase operacional, uma gestão de facility eficiente é essencial para o controle do custo de operação das edificações que, em empreendimentos de base imobiliária, influencia no preço de locação da ABL, tão menor quanto maiores as taxas condominiais. O uso de KPIs (Key Performance Indicator) para avaliar o desempenho dos gestores é prática comum. A maioria deles baseia-se em taxas de consumo de recursos (funcionários, material de limpeza, água, etc) por área construída.Entretanto, o consumo de recursos por área construída de uma edificação depende de características específicas da própria edificação. Um exemplo é a quantidade de seguranças por área em um shopping. Quanto mais estreito e labiríntico o mall, mais funcionários serão necessários para supervisionar uma mesma área total. Isso se dá porque o trabalho de segurança é realizado por rota, considerando a amplitude visual. Diante de tal variabilidade, é um desafio comparar o desempenho de gestores de facility de unidades operacionais distintas. A cobrança de metas únicas, obtidas pela média dos KPIs das diversas unidades, é inadequada pois fixa metas inalcançáveis para unidades com maior consumo de recursos justificada por suas características enquanto premia consumos que, apesar de baixos, pode ser excessivo para uma unidade que não tenha características que os justifique.Este artigo propõe a utilização do tratamento estatístico múltiplo para a identificação dos parâmetros populacionais das variáveis explicativas do custo operacional, resultando modelos que contribuam para estimativas precisas na fase de estudo de viabilidade, avaliação justa e eficiente dos gestores em exercícios findos e a identificação de oportunidades de redução do custo de operação em exercícios futuros.