A Opção de Abandono na Avaliação de Empreendimentos de Base Imobiliária do Setor Industrial e Logístico

Os ciclos de implantação e operação de grandes condomínios industriais e logísticos com o foco em geração de renda de aluguel são caracterizados por uso de capital intensivo, longo prazo de maturação e, portanto, muitos tipos de riscos. Empreendimentos desse segmento se encaixam na abordagem da metodologia de avaliação e precificação de ativos conhecida por Teoria de Opções Reais (TOR), em razão de suas flexibilidades gerenciais e condições de incertezas. Por mais que a aplicação da TOR em Real Estate não seja inédita, há lacunas na profundidade da aplicação, principalmente nas especificidades do desenvolvimento de empreendimentos voltados para a renda.Neste artigo pretende-se avaliar o efeito nos indicadores da qualidade do investimento em função da opção real de abandono do empreendimento. Essa opção é entendida como a liquidação em momento anterior ao final da construção (seja pela valorização do terreno, seja pelo retorno do abandono ser superior comparado à venda do imóvel pronto e locado).A estratégia de pesquisa adotada foi o estudo de caso sobre a análise da qualidade do investimento da implantação de um empreendimento na região de Campinas/SP, a partir do qual se realizou uma simulação com base na TOR. Modelou-se a opção de abandono levando-se em consideração a volatilidade de variáveis, tais como: o custo de construção, preços de locação, vacância, entre outras. A partir da simulação, foram obtidas distribuições de probabilidade dos indicadores de qualidade: taxa interna de retorno e valor presente líquido.Os resultados da simulação mostraram que houve associação entre o aumento da volatilidade do preço do terreno e a melhoria nos indicadores de qualidade econômica. Além disso, pôde-se inferir que a opção de abandono do empreendimento perde o seu valor em períodos de maior estabilidade de preços, enquanto adquire relevância em cenários de alta volatilidade futura.