Operações Built to Suit antes e depois da Lei no 12.744/12 – O Estudo de Caso do Hospital Infantil Sabará

Pretende-se demonstrar o estágio legislativo atinente às locações built to suit (BTS), bem como analisar os indicadores de qualidade de investimento em determinado estudo de caso, considerando os impactos da legislação.Com a promulgação da Lei no 12.744 em 19 de dezembro de 2012 (Lei 12.744/12), as operações BTS, até então realizadas sem que tivessem uma lei específica aplicável, passaram a ter previsão expressa no ordenamento jurídico brasileiro. Como consequência, a insegurança jurídica que rondava este tipo de operação foi mitigada, o que traz segurança às partes envolvidas e possibilita uma maior disseminação de negócios desta natureza.Na hipótese de rescisão antecipada do contrato de locação BTS, considerando a possibilidade de cobrança de multas consideravelmente mais elevadas do que nas locações típicas, podendo ser equivalentes ao valor dos alugueis vincendos, os impactos são diferentes daqueles aplicáveis às hipóteses de rescisão contratual antecipada em casos de locações típicas.Além disso, tendo em vista a previsão da Lei 12.744/12 sobre a possibilidade de renúncia à ação revisional de aluguel, é possível estabelecer um fluxo de alugueis mais homogêneo, o que facilita a estruturação segura de uma operação de securitização de recebíveis. Além disso, no caso de renúncia à possibilidade de pleitear ação revisional de aluguel, não ocorre variação dos valores de alugueis contratados, evitando impactos em indicadores de qualidade do investimento, principalmente no que concerne à taxa de retorno.A fim de ilustrar os principais impactos nos indicadores econômicos advindos da Lei 12.744/12, será apresentado o estudo de caso do Hospital Infantil Sabará, que aborda uma operação de sale lease back(SLB), seguida de BTS com securitização dos recebíveis imobiliários lastreados nos aluguéis vinculados à locação BTS.