Decisão Comportamental Aplicada à Análise de Investimentos em Real Estate

Investimentos no segmento do real estate caracterizam-se pela produção por projeto (e não seriada), flexibilidade nula, prazos longos de retorno e empreendimentos submetidos a pressões inflacionárias e a perturbações de comportamento pouco ou nada monitoráveis ou mitigáveis. O resultado desta combinação impõe uma incerteza ao patamar de resultado que se poderá alcançar, porque, invariavelmente, o risco faz parte da natureza dos negócios do real estate. Por esta razão, o emprego de rotinas de planejamento e simulação são de fundamental importância para a tomada de decisão do empreendedor. Contudo, o processo de geração da informação para dar sustentação às decisões de empreender é, sobretudo, uma tarefa humana, do planejador (analista), que diante da complexidade do problema e da escassez de tempo e recursos pode fazer julgamentos intuitivos – que normalmente são rápidos, automáticos, sem esforços, implícitos e emocionais – que se desviam sistematicamente da racionalidade. De fato, planejadores contam com diversas estratégias simplificadoras, ou regras práticas, ao informar as expectativas e o grau de incerteza acerca da ideia concebida pelo empreendedor. Essas estratégias simplificadoras são denominadas heurísticas. Assim como as regras padrão que orientam implicitamente o julgamento, a heurística serve como um mecanismo para enfrentar o ambiente complexo em torno das decisões. O objetivo central deste artigo é identificar essas heurísticas – e os vieses delas resultantes – as quais se defronta o planejador no âmbito da análise de investimentos no mercado do realestate. Neste sentido, explicaremos como os planejadores se desviam de um processo decisório racional e o que podem fazer para evitar os erros sistemáticos que afetam a decisão.