A Arquitetura como fator valorativo na avaliação de apartamentos no Rio de Janeiro

Na avaliação de imóveis, os procedimentos avaliatórios são regidos pelas normas técnicas; especialmente naquelas de cunho judicial, discordâncias e questionamentos serão tratados segundo o que preconizam as normas estabelecidas. No que tange à avaliação de apartamentos, o método mais utilizado é o comparativo de dados de mercado. É necessário, porém, que os dados amostrais sejam suficientemente compatíveis com o imóvel avaliando, para que se tenha uma justa noção de seu valor. A pesquisa que fundamenta este artigo mostra que podem ocorrer diferenças no valor das unidades, ao serem levados em consideração aspectos arquitetônicos e urbanísticos como fatores de comparação. Na medida em que as normas técnicas não caminham para essa direção, ou, ao contrário, apontam para uma tendência de massificação na avaliação, com procedimentos que exigem um grande número de dados amostrais, elas reduzem a possibilidade de uma avaliação mais precisa e cuidadosa. Ao necessitar de grande quantidade de dados, reduzem-se as possibilidades de encontrá-los suficientemente semelhantes e próximos ao imóvel avaliando, sendo necessário reduzir cada vez mais o número de fatores comparativos, tornando a avaliação uma análise superficial e sem a necessária fundamentação em relação às características do imóvel, como foi constatado em pesquisa realizada na cidade do Rio de Janeiro, em apartamentos de dois a três quartos, voltados para a classe média. A pesquisa foi iniciada a partir de uma perícia judicial para determinação do valor de um imóvel nos termos da norma vigente à época. Mais tarde, se verificou que o mesmo era afetado pelas suas características arquitetônicas em relação às mesmas características qualitativas dos dados amostrais. Como procedimento metodológico, foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, demonstrando como a inserção de um novo fator, denominado Fator de Arquitetura e Urbanismo, pode embasar decisões e tornar mais justa a determinação do valor de mercado de um apartamento.