IPOs das Empresas Brasileiras de Real Estate: a Questão da Valuation

Valuation de empresa segue rotina de medida de valor diante de cenário de comportamento fundamentado e de análise de distorções do valor medido, impondo perturbações de comportamento em cenários estressados. O mercado brasileiro tem experimentado um número expressivo de ofertas de ações de empresas de real estate focadas em empreendimentos residenciais para venda, sem nenhuma indicação dos parâmetros utilizados para valuation, todas elas com grandes prêmios relativamente ao valor patrimonial verificado. O que se conhece no mercado é que as ofertas têm-se fundamentado em multiplicadores do EBITDA verificado em ciclo amostral muito curto, parâmetros estes buscados no mercado por prevalência, média, ou mera especulação cruzada. O investidor conservador, para aplicar seus recursos, terá que fazer sua análise da qualidade do investimento, encontrando a taxa de retorno esperada no valor da oferta, o valor de sustentação da ação no longo prazo e os parâmetros de risco do investimento, avaliando a distorção daqueles indicadores sob perturbações de comportamento. O especulador poderá fazer uma leitura mais simples, fazendo benchmarking pela mesma via dos multiplicadores. Este artigo mostra índices e vieses de mercado e, usando uma oferta ocorrida, faz alguns dos tópicos mais relevantes da análise da qualidade do investimento, para ilustrar rotinas e para oferecer dados para crítica.