Incepção: De Teoria Não Estruturada A Prática Integradora

A prospecção de negócios imobiliários é atividade permanente do promotor ou incorporador imobiliário. Dispendiosa, ela compõe-se de várias instâncias de decisões. As chances de sucesso na aceitação do empreendimento pelo mercado são lançadas no momento anterior à compra do terreno. Esta fase do ciclo de vida do empreendimento imobiliário chama-se INCEPÇÃO (ISO/TR 14177:1994).Esse processo, pelo qual o incorporador decide sua estratégia de produção (localização, recursos disponíveis e necessários, parceiros) e como organiza a transformação do seu produto (suas características, tipologia, programa, serviços etc.), é vivenciado atualmente pelas empresas de maneira empírica. Pesquisa exploratória junto ao mercado promotor de edificações residenciais, objeto da dissertação de mestrado de um dos autores, identifica que, na prática e de maneira genérica, os empresários se apropriam dos procedimentos negociais pertinentes à gestão do seu negócio, delegando os aspectos técnicos a parceiros de negócios, construtores, arquitetos, fornecedores, sem a devida preocupação com a necessária unidade na formatação do seu produto.Prova desta afirmação é a recente publicação dos Manuais de Escopo do SINDUSCON-SP (SINDUSCON, 2006), que nasceram da constatação de que nem sempre as definições iniciais de empreendimentos são claras e precisas. Uma quantidade expressiva de projetos (grandes ou pequenos) inicia-se com acordos mal-ajustados entre seus idealizadores e os responsáveis pela preparação dos projetos.Segundo o manual, são comuns as situações de desconforto em todas as etapas do projeto, geradas entre empreendedores e projetistas, por conta das dúvidas sobre o que, quando e como determinado item deveria ser elaborado, desenvolvido e entregue.As falhas decorrentes da falta de comunicação adequada na inauguração do ciclo de vida do empreendimento, a INCEPÇÃO, é apontada como causas dos problemas de comunicação nas fases posteriores, acarretando desperdícios e perda de qualidade do produto entregue ao cliente usuário.Contrastando com essas dificuldades em conciliar os aspectos gerenciais com os requisitos técnicos da produção de habitação de qualidade, diversos avanços tecnológicos, tanto na área de modelagem computacional como dos softwares especialistas, estão mudando o cenário tradicional de concepção do empreendimento imobiliário.Esses avanços constituem o Building Information Modeling (BIM), e combinam gerenciamento da construção e modelagem virtual do empreendimento a ser realizado, tornando possível a gestão coordenada entre projetistas e gerentes de construção lado a lado com o arquiteto, o engenheiro de estruturas e outros técnicos. Deste modo a edificação, concebida em ambiente digital, recebe acertos técnicos, negociais, orçamentários e dos requisitos do cliente ainda em estágio preliminar de desenvolvimento.No entanto, a exemplo de outras ferramentas já disponíveis e perfeitamente viáveis em termos de infra-estrutura tecnológica e conhecimento, o BIM pode esbarrar na dificuldade em se estabelecerem relações pró-ativas entre os diversos participantes do processo de realização de empreendimentos imobiliários.Sob essa perspectiva, a modelagem da INCEPÇÃO constitui uma base importante para a futura implementação com sucesso de sistemas de apoio a projeto, em ambientes de gestão tecnologicamente avançados. O BIM é um possível desenvolvimento futuro de aplicações desta modelagem.