Rotinas De Análise De Investimentos Em Edifícios De Escritórios Para Locação, Considerando Estratégias De Saída Ao Longo Do Ciclo Operacional

A análise do investimento em Edifícios de Escritório para Locação (EEL), considerando-se o ciclo operacional de 20 anos, combinado com o recolhimento de recursos para composição do Fundo de Reposição de Ativos (FRA), já compreende rotinas de premissas consolidadas na avaliação de empreendimentos de base imobiliária. No entanto, o investidor pode adotar estratégia diferente daquela de manter sua posição de investimento no EEL ao longo de todo o ciclo operacional e buscar saídas prematuras. Ainda que se considere que EEL são investimentos de característica conservadora e que a expectativa dos investidores nesses empreendimentos seja de fluxo de renda harmônico por ciclos longos, há que se considerar que alterações na percepção dos investidores podem levar à alteração do valor de mercado do ativo e oferecer oportunidades para desmobilização, ou ainda recomendar esta ação. O objetivo deste artigo é fundamentar rotinas de análise adequadas para serem empregadas no estudo da qualidade do investimento, sob a ótica de um investidor que considera em sua estratégia a possibilidade de saída da posição de investimento antes do término do ciclo operacional. A alteração de percepção dos investidores sobre a qualidade do investimento em EEL, seja ela causada por alterações macroeconômicas, setoriais, de inserção urbana ou próprias do empreendimento, pode alterar o valor de mercado do ativo. Em situações que impliquem na valorização do imóvel, pode ser legítima a decisão pela desmobilização antecipada, quando o valor de mercado passa a ser superior aos fundamentos do investimento. Por outro lado, considerando-se que quanto mais cedo for efetuada a desmobilização, mais o retorno do investimento será dependente do valor de venda do mesmo, em situações que causem a desvalorização do ativo, pode ser justificável a manutenção do investimento até o fim do seu ciclo operacional. Os resultados obtidos pela aplicação das rotinas apresentadas neste artigo sustentam essas considerações.