A capacidade de recuperação dos preços das ações das empresas de real estate cotadas na Bovespa

Perspectivas positivas para o setor, função da existência de uma demanda até então não atendida pelas empresas brasileiras de real estate residencial (segmento de classe média/baixa) e das novas condições para as linhas de crédito aos mutuários, suportadas, ainda, pelo cenário de alta liquidez global da economia, são fatores que se encadearam para produzir a atratividade do investimento nas ações das empresas de real estate nas IPOs, entre os anos de 2005 e 2007, que foi um ciclo de captação intensiva. Essa atratividade é evidência clara da dicotomia entre a utilização de perspectivas promissoras do setor para produzir valuation com viés otimista e o que é adequado analisar a partir de métodos de valuation validados. O que ocorreu a partir das datas das ofertas foi uma queda expressiva nos preços de mercado destas ações, registrando-se que a queda acumulada para as ações das empresas de real estate é sensivelmente maior do que a queda do Ibovespa (conforme IRE – Índice de Real Estate publicado mensalmente pelo Núcleo de Real Estate da EPUSP). Tendo em vista esse cenário, este artigo apresenta as precificações destas ações a partir de parâmetros de comportamento construídos com base nos dados dos demonstrativos financeiros apresentados no ciclo pós-IPO, avaliando em quais padrões de alavancagem as empresas deveriam operar para recuperar os picos de preços observados entre 2007 e 2008. Com os dados da precificação, feita sem qualquer viés especulativo, concluímos que a capacidade de gerar resultados destas empresas não reproduz os picos de preços praticados naquele período, e somente condições de alavancagens elevadas e não observadas no setor econômico em questão, ou outras grandes mudanças de comportamento destas empresas, ou, ainda, outros movimentos especulativos, seriam condicionantes capazes de reproduzir aqueles preços.