A Valoração dos imóveis sob o ponto de vista dos clientes

A obtenção do valor de um imóvel é matéria composta de variáveis físicas/quantitativas, mas também, de inúmeros conceitos que refletem os hábitos de uma população; suas necessidades e preferências num determinado momento. Na Engenharia de Avaliação de Imóveis esse valor é buscado, basicamente, considerando localização da unidade, cômputo das áreas, padrão de acabamento e desgaste da construção. Contudo, a percepção do potencial comprador tende a extrapolar a apreciação majoritariamente quantitativa, buscando um projeto mais próximo da média dos seus desejos. Nesse cenário, este documento tem como objetivo o registro de que não há, formalmente, uma abordagem sob o ponto de vista do consumidor na prática do Método Comparativo de Dados de Mercado; num segundo plano, o trabalho traz para o debate a consideração do aspecto qualitativo no cálculo do valor dos imóveis residenciais por esse método. Para isso, a pesquisa identifica, a partir de uma lista pré-definida, atributos que potenciais compradores consideram imprescindíveis em seus imóveis, em detrimento de outros fisicamente similares na mesma localidade. A investigação, ainda em andamento, ocorre no Rio de Janeiro, e resultados preliminares indicam que alguns elementos assumem extrema importância, como quartos ventilado e vista livre; por outro lado, elementos anteriormente valorizados, como entrada social e de serviço independentes, atualmente não mais se destacam em relação aos itens considerados relevantes. Mais do que retratar um vetor espaço-temporal mercadológico que influencia diretamente na valoração do imóvel, a pesquisa indica a necessidade, em plenos tempos de crise, de que essa busca seja feita periodicamente, nos mercados regionais do país, como forma de auxiliar o profissional avaliador a retratar, com maior fidelidade, o mercado imobiliário do local. Ainda, a lista utilizada ou outras semelhantes poderiam ser apresentadas pelos órgãos de normalização das diversas regiões do país, periodicamente, refletindo os atributos essenciais perenes e aqueles mais momentâneos ou episódicos.