Mercado Imobiliário, Desenvolvimento Urbano e Responsabilidade Social: O plano paulistano de conciliação

O Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE) teve como desafio central o combate às desigualdades sócio-ambientais do município. Amparado no Estatuto da Cidade, formulou políticas que visam socializar o valor agregado urbano – compromisso ratificado junto as 10 mil pessoas e às 2.175 organizações da sociedade civil que participaram da elaboração dos Planos Regionais.Indo além, o PDE propôs um “layer estratégico” para o desenvolvimento urbano. Distribuiu projetos âncoras por todo o município considerando graus diferenciados de sustentação financeira junto ao mercado imobiliário. São 233 Áreas de Intervenção Urbana (AIU)1, 15 Operações Urbanas Consorciadas (OUC)2, 997 Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)3 que invocam maior dinamismo e diversificação do setor.As Áreas de Intervenção Urbana perseguem projetos estratégicos auto-sustentados dentro do próprio perímetro de influência. Por exemplo, os parques lineares liberam as margens dos cursos d’água transferindo4 potencial construtivo para as bordas das respectivas AIUs.As Operações Urbanas – tradicional modalidade de AIU aplicada às regiões de grande apelo imobiliário, alcançaram também as regiões emergentes, no esforço de criar novos vetores de desenvolvimento. A Jacu-Verde é particularmente inovadora, pois se volta ao desenvolvimento econômico do extremo Leste oferecendo incentivos de localização para novas cadeias produtivas.As Zonas Especiais de Interesse Social pagam uma dívida histórica para com os Movimentos de Moradia. Os imóveis inseridos em ZEIS têm destinação obrigatória para Habitação de Interesse Social, de promoção pública. São compensados pelo potencial construtivo não oneroso, pela flexibilização da regularização fundiária, pelo fomento das Parcerias Público-Privadas (PPP) e pelos incentivos à Habitação do Mercado Popular.Além das PPP, o PDE estimula a concessão urbanística5, o consórcio imobiliário6 e outros instrumentos que contam com o empreendedorismo do setor imobiliário para espraiar o desenvolvimento urbano, porém com responsabilidade social, evitando a expulsão dos excluídos. Analisar esta possibilidade é o objetivo da presente reflexão1. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 221-223. 2. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 225-234. 3. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 171-181. 4. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 217-220. 5. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 239.6. PDE, Lei Municipal 13.430 de 13/09/2002, art. 246.