FUNDOS IMOBILIÁRIOS – A revolução no investimento em imóveis

Os mercados imobiliário e financeiro, no Brasil, caminharam juntos durante anos, mas invariavelmente se relacionados sob a ótica do financiamento. Tradicionalmente os bancos sempre foram ativos na concessão de empréstimos, tanto para o produtor (construtor/incorporador) quanto para o comprador final.Por outro lado, os bancos de investimento pouco se relacionavam com o setor imobiliário, por falta absoluta de interesse naqueles negócios. Dentro das grandes corporações financeiras brasileiras, muitas vezes os diretores do banco de investimento nem conheciam o Diretor de Crédito Imobiliário, que era o homem por onde passavam todos os negócios imobiliários. A expressão “crédito” estava sempre associada a “imobiliário”.Entretanto, o mercado começou a mudar. Pouco a pouco foi se firmando o conceito de negócio de base imobiliária, aquele em que se analisa uma operação que depende de um imóvel específico para existir. É o caso dos hotéis, hospitais, shopping centers, parques temáticos, etc. Na análise desse tipo de negócio procura-se, muito mais do que apurar o quanto vale o imóvel, saber o quanto o negócio nele instalado pode gerar de resultado ao longo dos anos. Esse tipo de avaliação se baseia, portanto, no estudo do fluxo de caixa provável que a operação vai gerar a longo prazo.Como alguns desses negócios mostravam taxas de rentabilidade bastante interessantes, os investidores passaram a se interessar em, mais do que financiar essas operações, participar de seus resultados. O mercado financeiro passou a entender o negócio imobiliário não só como uma operação de renda fixa, mas também de renda variável. E, assim, a visão que era só de financiamento, passou a incluir a de investimento.Com isso, já vemos que vários bancos criaram a figura do Diretor de Negócios Imobiliários, acumulando ou não a área de Crédito Imobiliário.Mas o mercado se ressentia de um instrumento que pudesse aliar a solidez do negócio imobiliário com a praticidade da operação mobiliária. É conhecida a extrema formalidade do negócio imobiliário, exigindo certidões, registros, etc. Já os negócios mobiliários são rápidos, sem processos demorados e/ou burocráticos. Como se justifica que um proprietário de um flat, por exemplo, de valor aproximado a R$ 50.000,00, para vendê- lo tenha que obter tantos documentos, certidões, assinatura da esposa, etc., quando o mesmo indivíduo pode comprar e vender ações em bolsa de valores, em transações sem limite, com uma simples ordem telefônica?A solução encontrada, não só aqui como no resto do mundo, é o Fundo de Investimento Imobiliário. Esse é o instrumento ideal para captar sócios que queiram levar à frente empreendimentos de base imobiliária. Esse modelo vem sendo usado com sucesso na Europa e, nos EUA desde a década de 60, através dos REITs (Real Estate Investment Trust), que agregam cerca de US$ 150 bilhões em investimentos.Os Fundos de Investimento Imobiliário foram criados, no Brasil, através da Lei n.o 8.668, de 25/06/93 (alterada pela Lei 9.779 de 19/01/99) e regulamentados em 14 de janeiro de 1994 pelas Instruções 205 e 206 da CVM – Comissão de Valores Mobiliários. Desde então, esse novo instrumento de captação de recursos vem mostrando grande potencial para a viabilização de projetos imobiliários no Brasil, com o lançamento de cerca de 60 fundos com um patrimônio acumulado de quase R$ 1,2 bilhão.O sucesso dos Fundos Imobiliários em outros países nos fornece indicações seguras de que esse é um meio viável para congregar empreendedores e investidores em torno de projetos imobiliários com perfil de rentabilidade competitiva e administração transparente.O desenvolvimento desse mercado propiciará, ainda que em médio prazo, a criação de um mercado secundário de quotas, seja em bolsa de valores ou balcão, o que representará um atrativo a mais para os investidores, pelo aumento da liquidez dos investimentos.