Macroeconomia e Ciclos Imobiliários: medindo as respostas dos preços de apartamentos a variáveis macroeconômicas em mercados de alto e baixo padrão

Embora os preços dos imóveis em diferentes submercados apresentem a mesma tendência geral, suas variações podem ser bastante distintas dentro de uma mesma cidade, sendo fundamental para entender as respostas heterogêneas do mercado imobiliário a choques macroeconômicos. Diante disso, este estudo utiliza um conjunto de métodos quantitativos em etapas, incluindo um modelo de preços hedônicos e o algoritmo SKATER, para identificar submecados de moradia distintos e construir índices de preços para cada submercado, e aprofunda a análise por meio de projeções locais para estimar a sensibilidade diferenciada desses submercados a choques macroeconômicos, como taxas de juros, inflação e volume de crédito habitacional concedido pelos bancos. Foram utilizados dados fiscais (ITBI) de Belo Horizonte e dados de transações de apartamentos mensais entre 2007 e 2023. No mercado de alto padrão, a taxa de juros básica (Selic) teve efeitos negativos e relativamente rápidos nos preços dos imóveis, e a inflação geral (IGP-M) foi a variávei de maior efeito (positivo) estimado. No mercado de baixo padrão, essas duas variáveis não foram estatisticamente significativas, enquanto o nível de financiamento imobiliário teve um papel significativo e positivo, sendo a variável mais sensível para esse submercado. Neste submercado, os custos da construção civil e o índice de confiança do consumidor tiveram efeito estimado positivo e significativo, ao passo que essas variáveis não foram relevantes no mercado de alto padrão. Os resultados enfatizam a importância de abordagens espaciais e temporais múltiplas para entender a complexa dinâmica dos mercados imobiliários e informar políticas públicas eficazes, além de agentes relevantes no setor.