Mercado Imobiliário e Crescimento Urbano: Um Estudo de Caso na Vila Rodrigues, Passo Fundo – Brasil

Este artigo analisa os efeitos da atuação concentrada de uma incorporadora privada sobre o crescimento urbano da Vila Rodrigues, bairro localizado na cidade de Passo Fundo, RS, Brasil. A partir da construção de onze empreendimentos residenciais verticais ao longo da última década, observou-se uma transformação acelerada na configuração socioespacial local, impactando não apenas os indicadores socioeconômicos, mas também demandando respostas do poder público em termos de mobilidade, infraestrutura e planejamento urbano. A pesquisa adota uma abordagem metodológica mista, combinando revisão teórica sobre modelos de expansão urbana (compacta e difusa), pesquisa documental em planos municipais (PDDI, PMSB e Plano de Mobilidade) e análise espacial com suporte do software QGIS, utilizando métricas de acessibilidade e centralidade topológica (GAUS). Os resultados indicam que a Vila Rodrigues reúne atributos espaciais estratégicos, como elevada acessibilidade viária, proximidade com serviços urbanos e inserção em Zona de Ocupação Intensiva, os quais justificam a escolha da área pela incorporadora. Além disso, evidencia-se uma articulação entre os vetores de mercado e as diretrizes urbanísticas locais, sugerindo que a leitura técnico-espacial do território pode antecipar tendências de valorização imobiliária. A discussão aponta para a necessidade de um planejamento urbano mais responsivo, que integre análises topológicas à regulação do solo, visando equilíbrio entre interesses privados e o desenvolvimento sustentável das cidades médias brasileiras. Diante disso, emerge uma indagação central: como vincular de forma estruturada as análises urbanas e regionais às dinâmicas do mercado imobiliário e aos fundamentos econômicos que orientam a produção do espaço?