Índice de paeços para imóveis residenciais: análise para o mercado imobiliário do município do Rio de Janeiro

Estimar índice de preços para imóveis é um desafio, uma vez que imóveis são bens heterogêneos e as bases de dados possuem algum tipo de limitação. A literatura tem apontado que o modelo econométrico de preços hedônicos é a ferramenta metodológica mais adequada para lidar com heterogeneidade dos bens imóveis. Por outro lado, para gerar um índice oficial de imóveis é necessária uma base de dados que cubra todo o mercado. No caso do mercado formal de imóveis no Brasil, as bases de dados fiscais provenientes do Imposto de Transações de Bens Imóveis Intervivos (ITBI) tem se mostrado a mais adequada, uma vez que ela abrange o universo das transações imobiliária no mercado formal. Nesse trabalho, buscamos estimar índice de preços de imóveis residenciais para o Rio de Janeiro usando a metodologia hedônica para a base de dados do ITBI municipal. Para isso dividimos o município em nove regiões obtendo além de um índice municipal índices desagregados para as regiões. Como resultados houve uma grande elevação nos preços dos imóveis entre 2011 e 2016. Entre 2016-2018 houve uma queda na valorização dos imóveis e, uma posterior, acomodação dos preços entre 2018 e 2023. Os resultados mostram que a conjunção de metodologia hedônica com uma base de dados fiscal é uma alternativa interessante para construção de índices de preços oficiais para o mercado imobiliário. Por fim, o trabalho mostra a possibilidade que esses futuros índices oficiais sejam calculados para subregiões em grandes cidades.