Dinâmica do Mercado Imobiliário: Uma Revisão Comparativa da Literatura Internacional e Brasileira na Preservação de Distritos Históricos

Este artigo apresenta a literatura referente ao impacto no mercado imobiliário das inclusão de imóveis em distritos históricos submetidos a ações preservacionistas. Além disto, faz o estudo comparativo dos resultados das pesquisas internacionais em relação aos estudos nacionais. A revisão da literatura definiu o estado da arte do tema com base nas publicações editadas entre 1991 e 2024. Verifica-se que, desde a década de 2020, as contribuições de diferentes países superam as referências bibliográficas da produção norte-americana, a qual, até então, liderava os estudos do assunto. O Método dos Preços Hedônicos (HPM) é a principal ferramenta analítica, utilizada em 81% desses estudos. Há, contudo, várias limitações à aplicação deste método. A principal é a dificuldade de obtenção de amostras com informações completas das variáveis analisadas. No Brasil, especialmente, o acesso aos dados fiscais é restrito, o que dificulta a realização de pesquisas que, em sua maioria, são fundamentadas em estatística descritiva e em valoração contingente. Para superar as limitações do HPM e melhorar o estudo analítico, os pesquisadores costumam efetuar a integração das técnicas como modelos econométricos espaciais, efeitos fixos, vendas repetidas e Difference-in-Difference (DiD). Os resultados indicaram que a explicitação do atributo “histórico” outorgado aos distritos aumenta o valor das edificações neles incluídas e, geralmente, produz efeitos positivos em seu entorno. Os fatores-chave que influenciam tais resultados compreendem o estilo arquitetônico, a importância histórica, o tipo de designação e a conservação dos imóveis. A análise crítica por meio da revisão de literatura pode aprimorar os estudos nesta área e, consequentemente, as políticas de conservação e gestão, superando 'percepções' e 'achismos', assim como resultados potencialmente enganosos decorrentes de aplicações metodológicas.