Fatores de Influência para Desenvolvimento de Rotina para Seleção de Oportunidades de Investimento em Renovação de Edifícios de Escritórios Corporativos

O mercado de edifícios corporativos para locação consiste em uma modalidade de negócios na qual empresas de diversos setores ocupam edificações que têm terceiros como proprietários. Os imóveis em questão provêm renda harmônica e recorrente aos proprietários desses empreendimentos. A crescente escassez de terrenos para implantação de projetos Greenfield (novos empreendimentos), associada à crescente obsolescência de empreendimentos em clusters imobiliários mais antigos, destaca- se uma oportunidade de negócios ainda pouco explorada no mercado imobiliário brasileiro: a aquisição de ativos imobiliários no fim de seu ciclo operacional, ou já obsoletos, com objetivo de executar um programa de investimentos em renovação para possibilitar seu reposicionamento no mercado. Esse tipo de investimento apresenta algumas oportunidades: [i] possibilidade de aquisição de um ativo imobiliário por um valor inferior projetado, em comparação a imóveis concorrentes; [ii] possibilidade de encurtar o ciclo de estruturação e implantação do empreendimento, e [iii] adaptar os edifícios corporativos existentes às novas tendências e necessidades dos usuários, tendo em vista as mudanças observadas em decorrência principalmente da pandemia de COVID-19. No entanto, há riscos intrínsecos neste modelo de negócios: [i] risco de implantação, quando a campanha de renovação supera os custos totais e cronograma de implantação projetados; [ii] identificação dos atributos a serem incorporados aos ativos que irão refletir em maior valor agregado ao ativo a ser renovado; e [iii] a falta de instrumentos que possibilitem identificar os ativos disponíveis no mercado com potencial de receber o programa de investimentos em renovação, e que tenham potencial para prover o retorno adequado aos acionistas e investidores. Este artigo irá abordar, por meio de revisão bibliográfica desenvolvida para o trabalho de dissertação de mestrado do autor, os principais fatores que devem ser levados em consideração para o desenvolvimento de uma rotina para seleção de oportunidades de investimento em renovação de edifícios de escritórios corporativos.