Segurança como Variável na Metodologia do Preço Hedônico

O valor econômico do meio-ambiente urbano tem sido discutido, pois qualquer alteração no sistema ambiental deverá provocar uma interação de variáveis que podem tanto determinar uma valorização nas propriedades, por exemplo, uma nova avenida ou uma estação de metrô, asfalto e saneamento, quanto provocar desvalorizações, por exemplo, um viaduto ou elevado, deve levar a um aumento da poluição sonora aos imóveis lindeiros, tornando-os indesejáveis para moradia ou comércio. Isto se dá pela exigência das pessoas, à procura de um imóvel tanto para moradia quanto para uso comercial, que a propriedade ofereça condições para um uso adequado para sua finalidade; assim, itens fundamentais como segurança e convivência social e paisagem adquirem um valor agregado forte na avaliação do comprador, superando tradicionais referências qualitativas de acabamento e padrão construtivo, ou quantitativas como tamanho, número de quartos e vagas na garagem. Dessa forma, progressivamente os avaliadores brasileiros vêm passando a incorporar um método extraído da análise estatística inferencial, em que fatores locacionais e ambientais são agrupados aos normalmente utilizados, como área, idade, estado de conservação e transposição locacional de bairro. A origem deste processo vem dos Estados Unidos da América, onde os técnicos avaliadores das instituições governamentais procuravam uma forma compensatória para comunidades que deveriam receber instalações de tratamento de lixo ou usinas nucleares, reconhecidamente poluidoras ou que traziam risco para a saúde de seus vizinhos, trocando possíveis desvalorizações imobiliárias por uma espécie de seguro ambiental. Desde então, este método se popularizou entre avaliadores americanos e europeus, sendo utilizado até mesmo nas ampliações do Aeroporto de Narita no Japão, quando se estudaram indenizações para efeitos da poluição sonora nos imóveis lindeiros. Neste trabalho o foco é desvalorização de imóveis devidos à vizinhança de favelas, tendo como objetivo análise de empreendimento imobiliário sob impacto do meio ambiente social no Rio de Janeiro.