Opções Reais, Operações Urbanas e o Mercado Imobiliário na Cidade de São Paulo

Um terreno representa um ativo valioso, podendo ser usado como instrumento de investimento e especulação. Há um tempo ótimo para investir, uma opção de esperar para construir e um tempo ótimo de construção que precisam ser ajustados com as condições de demanda. Ao mesmo tempo, existem leis de zoneamento e planos diretores que limitam o uso da terra. Esta pesquisa examina predições empíricas de modelos baseados em opções reais relacionando preços de imóveis e sua precificação por opções reais, considerando-se os Cepacs. Este ativo lançado na Bovespa permite ao seu titular construir acima do permitido pela lei de zoneamento e até modificar o uso de seu imóvel. Através dos Cepacs leiloados, a Prefeitura de São Paulo pode realizar Intervenções nas chamadas Operações Urbanas. O modelo é de horizonte infinito, de tempo contínuo, que se parece com o modelo de Williams(1991), mas que também testa inferências de Titman (1986). Considera-se o preço do imóvel, seu custo de construção, a receita obtida por um terreno subutilizado, as taxas de crescimento de preços e custos ajustados ao risco. Os dados incluem desde 2004, data do primeiro leilão de Cepacs, até o final de 2009. Os dados sobre lançamentos foram cedidos pela Embraesp. Ao delimitar quais lançamentos deveriam ser incluídos em cada operação urbana, foi realizada uma regressão hedônica para verificar se as características intrínsecas dos imóveis influenciariam seus preços. Finalmente, foi possível estimar os parâmetros para se chegar a um prêmio dado pelo modelo de opções reais. Como resultado, há suporte empírico para o modelo que inclui a opção de esperar pelo momento ótimo para construir. Para a Operação Urbana Faria Lima, há um prêmio médio de 32% sobre o valor observado da construção. Já para a Operação Urbana Águas Espraiadas, encontra-se uma média de 28% sobre o preço do imóvel.