Investimentos Imobiliários com Foco Especulativo Voltados a Pessoas Físicas - Uma Análise Comparativa da Qualidade do Investimento

O presente trabalho tem como objetivo principal entender o conceito de investimentos imobiliários com foco especulativo, analisar os riscos e os fatores urbanos incidentes neste tipo de operações, bem como identificar e comparar a qualidade do investimento de algumas alternativas existentes no mercado, voltadas a pequenos e médios investidores pessoas físicas. Para tanto, foram estudadas alternativas de investimentos em ativos reais, ou seja, investimentos realizados mediante a aquisição direta de imóveis, limitados à capacidade de recursos disponíveis por parte dos investidores pessoas físicas, definidas neste trabalho em até R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Dessa forma, este estudo não tem por pretensão analisar alternativas de investimentos imobiliários indiretos, tais como ações, debêntures ou quotas de fundos de investimentos imobiliários (FII), bem como investimentos de base imobiliária, como shopping centers e escritórios corporativos, os quais em geral são voltados a investidores profissionais com maior disponibilidade de recursos, e que têm como objetivo a obtenção de renda de médio e longo prazo.A partir da identificação de algumas alternativas de investimentos imobiliários existentes na região em estudo, precedidos por uma análise de fatores preponderantes, tais como zoneamento, operação urbana incidente, custos de aquisição/ venda e tributação dos investimentos imobiliários, foram estimadas as rentabilidades possíveis de serem auferidas pelos investidores pessoas físicas, analisados os impactos dos fatores de risco incidentes, bem como os prazos de liquidação dos ativos: (i) em curto prazo (após 2 anos da aquisição) ou (ii) em médio prazo (após 4 anos da aquisição). Ao final do trabalho, realizou-se também uma análise comparativa dos fatores positivos e negativos de cada alternativa de investimento selecionada para o estudo de caso, a qual tem por intuito servir como referência metodológica de análise para a decisão futura de novos investimentos por investidores pessoas físicas.