BUILT TO SUIT, DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE e SALE AND LEASEBACK, UMA ANÁLISE COMPARATIVA

As modalidades de negócio denominadas “Built-to-Suit”, “Direito Real de Superfície” e “Sale and Leaseback” têm ganhado espaço no mercado imobiliário, apresentando significativo aumento no volume de negócios realizados.O objeto da presente pesquisa é o estudo dos aspectos técnicos, jurídicos e financeiros que envolvem estas modalidades de negócio e a realização de uma análise comparativa buscando identificar e compreender os motivos que têm levado estas modalidades a alcançar estabilidade ou obter ascensão, independente das oscilações enfrentadas pelo mercado imobiliário.A pesquisa foi elaborada por meio do levantamento histórico de cada modalidade, do estudo da evolução dos aspectos técnicos e legais que as caracterizam e da análise de situações positivas e adversas enfrentadas por empreendedores, investidores e empresas envolvidas em empreendimentos e contratos firmados nestes modelos de negócio. Buscou-se também identificar as principais diferenças e os aspectos comuns entre as três modalidades, para compreender qual o modelo mais adequado em cada tipo de situação e que melhor atenda aos interesses apresentados pelas partes envolvidas no negócio.A comparação entre antigos contratos e contratos firmados em períodos mais recentes permitiu compreender a evolução dos aspectos jurídicos que envolvem estes modelos de negócio. A inexistência de legislação específica para amparar tais contratos é um dos grandes fatores de risco destes negócios. No entanto, o mercado e o direito imobiliário já reconhecem tais situações atípicas de contrato.Apesar dos riscos envolvidos, vantagens tais como a preservação do capital inicial (antes imobilizado com a aquisição de terrenos), a possibilidade de alavancagem do negócio próprio com a utilização dos recursos antes imobilizados em bens imóveis e a possibilidade da realização de contratos “integrando” duas modalidades de negócio, otimizando assim os interesses dos agentes envolvidos, vêm gerando um crescimento significativo no volume de negócios realizados nestas modalidades, sendo tais resultados objeto da discussão e análise deste trabalho.