Amortization systems and capitalization of interests Sistemas de amortização e capitalização de juros

A existência de regras claras e transparentes e a certeza do cumprimento das leis e dos contratos são requisitos fundamentais para o funcionamento de qualquer mercado. A ausência desses fatores provoca incertezas e desconfianças entre as partes e, não muito raramente, resulta em discussões judiciais. No caso das operações de crédito imobiliário, a polêmica resultante da proibição da capitalização de juros, em decorrência de interpretações equivocadas do que seja “cobrança de juros dos juros” (anatocismo), tem provocado milhares de ações judiciais, bem como propiciado o surgimento de critérios de cálculos sem consistência matemática. Isso tem tornado imensurável o risco dessas operações e, por conseguinte, provocado a elevação do custo do capital e a redução de investimentos voluntários para o crédito imobiliário. Neste artigo serão analisados os principais sistemas de amortização utilizados no crédito imobiliário - Tabela Price e Sistema de Amortização Constante - confrontando-os com modelos heterodoxos como, por exemplo, o chamado Método de GAUSS. O objetivo principal é demonstrar a inexistência de capitalização de juros em qualquer sistema de amortização em que, a exemplo do praticado no crédito imobiliário, os juros são pagos e não incorporados ao saldo devedor. Também se demonstrará que o critério de cálculo dos juros utilizados na Tabela Price em nada difere de qualquer sistema em que os juros são pagos em seus vencimentos. Será demonstrada, também, a única hipótese de ocorrer capitalização de juros no crédito imobiliário, evidenciando-se as causas deste evento (amortizações negativas) e a forma e as conseqüências de, nestes casos, evitar a ocorrência de capitalização de juros. Serão apresentadas, também, várias experiências internacionais, demonstrando que a Tabela Price é um sistema praticamente universal. Neste contexto, o presente trabalho procura elucidar as dúvidas relativas à proibição da capitalização de juros e, assim, contribuir para a mitigação do risco jurídico nas operações de crédito imobiliário.