Avaliação Imobiliária para Fins Tributários em Curitiba, São Paulo, Belo Horizonte e Rio de Janeiro

O trabalho visa analisar os sistemas avaliatórios municipais para cálculo do valor venal e posterior incidência do IPTU em quatro grandes cidades brasileiras: Curitiba, São Paulo, Belo Horizonte e mais detalhadamente o Rio de Janeiro. As bases de dados utilizadas para a pesquisa são as legislações tributárias municipais e no caso do Rio de Janeiro utilizou-se também uma amostra de 2.511 apartamentos avaliados pela Caixa Econômica Federal em 2009. Quanto a metodologia avaliatória empregada por essas cidades, Curitiba, São Paulo e Belo Horizonte avaliam a edificação e o terreno separadamente, aplicando fatores de correção específicos em cada parte. Já o Rio de Janeiro estabelece conjuntamente o valor da edificação e do terreno e aplica os fatores de correção sobre todo o valor venal do imóvel. O fator de correção idade tem afetado significativamente os valores venais nas cidades analisadas. Os apartamentos podem sofrer uma depreciação da parte edificada de 40% em 50 anos em Curitiba, de 80% em 60 anos, em São Paulo e entre 40% e 60% em 40 anos em Belo Horizonte. No Rio de Janeiro, o valor venal total sofre uma depreciação de 1% ao ano em até 50 anos, o que torna as avaliações bastante defasadas. Analisando a amostra de apartamentos avaliados, constatou-se que a Planta Genéricas de Valores do Rio de Janeiro continha valores venais que correspondiam em média entre a 46,9% a 60,1% dos valores de mercado. Porém os fatores de correção reduziram o valor venal lançado em 30% e as reduções e descontos em 25%. Com isso a tributação efetiva do IPTU no Rio de Janeiro foi em média 0,24% do valor de mercado dos imóveis da amostra, e de 0,43% na classe dos 5% mais valorados, porém esses indicadores ainda estão muito distantes da alíquota legal de 1,2%.