Análise de Impactos do Plano Diretor em Empreendimentos Residenciais localizados na Macroárea de Urbanização Consolidada

O Plano Diretor de um município visa orientar a atuação do poder público e da iniciativa privada na construção de espaços urbanos e na oferta de serviços. Em Julho de 2014 foi aprovado um novo Plano Diretor Estratégico (PDE) para o município de São Paulo, que vigorará pelos próximos 16 anos. O novo PDE determinou mudanças significativas nas diretrizes urbanísticas da cidade. Face ao exposto, este artigo objetivou apontar os impactos gerados pela mudança desta lei nos empreendimentos residenciais situados na Macroárea de Urbanização Consolidada e fora da área de influência do eixo de estruturação da transformação urbana. Buscou-se a compreensão do conteúdo da Lei no 16.050 que dispõe sobre o Novo PDE, A seguir, por meio da formatação de empreendimentos protótipos, localizados em diferentes bairros da Macroárea de Urbanização Consolidada, sob as diretrizes do antigo e do novo Plano Diretor foi possível obter os indicadores da qualidade do investimento destes empreendimentos no cenário referencial. Com isso, por meio da comparação dos resultados obtidos realizou-se a análise do impacto da mudança do Plano Diretor na formatação do produto, nos indicadores da qualidade do investimento, no preço de comercialização, no custo do terreno e no custo de obra. Concluiu-se que a forma mais provável dos investidores manterem o nível de atratividade antes obtido será por meio do aumento dos preços de comercialização das unidades. Observou-se a possibilidade de perda do valor agregado do produto no caso dos edifícios projetados segundo o novo Plano Diretor nestas regiões, uma vez que estes possuem gabarito de altura limitado a 28 metros e menor número de vagas de garagem, o que, somado ao aumento do preço de comercialização, pode constituir um grande impacto na competitividade dos empreendimentos novos frente ao estoque já existente.