Selección bajo regulación: cómo los arrendadores adaptan las fianzas al riesgo percibido en los mercados de alquiler de vivienda

Este artículo analiza los factores determinantes de los depósitos de garantía en los contratos de alquiler residencial como indicador del riesgo de selección adversa percibido por los propietarios. Utilizando datos administrativos de la Comunidad Autónoma Vasca, estimamos modelos lineales generales con errores robustos y términos de interacción que capturan las características de los inquilinos y los propietarios, la composición demográfica, el tamaño del mercado y los cambios normativos. Prestamos especial atención al cambio normativo introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, que reforzó la protección de los inquilinos y limitó los depósitos. Los resultados muestran que los depósitos no están relacionados de manera uniforme con los atributos demográficos o contractuales, sino que varían en función del contexto, determinado por las condiciones del mercado, los actores institucionales y la regulación. En lugar de reflejar un riesgo objetivo o una discriminación, los depósitos funcionan como dispositivos de selección adaptativos en un contexto de información asimétrica. Las conclusiones apuntan a los límites de una regulación uniforme y a la necesidad de políticas de vivienda sensibles al contexto.