Erfolgreiche Wege für mehr Wohnungsbau: Eine Analyse der Mobilisierung von Baulandpotenzialen in NRW

Viele Städte und Gemeinden in den verdichteten Regionen Nordrhein-Westfalens erlebten in den letzten Jahren eine deutliche Verknappung des verfügbaren Wohnraums. Die Nachfrage liegt in einigen Städten seit Längerem deutlich über dem verfügbaren Angebot. Hauptursache für den Nachfrageanstieg war die positive wirtschaftliche Entwicklung, die sich auf mehrere Regionen konzentrierte und mit einem stetigen Zuzug aus dem Aus- und Inland einherging (Henger/Voigtländer, 2019; Lehmann/Nagl, 2019; Fina et al., 2019; Cischinsky et al., 2020; NRW.Bank, 2019; BBSR, 2017). Neue Arbeitsmarktstrukturen und Beschäftigungsmöglichkeiten entfalten in den Metropolen Anziehungskraft, mit Folgeeffekten für die Nachfrage nach Wohnbauland und gewerblich nutzbaren Flächen. Verbesserte Erreichbarkeiten durch den Ausbau von Verkehrsinfrastrukturen sorgen zugleich für eine erhöhte Nachfrage im Stadtumland. Für den vielerorts zu beobachtenden Mangel an Wohnraum zeigt sich zudem eine Reihe von weiteren Ursachen auf der Angebotsseite verantwortlich. Da immer eine gewisse Zeit zwischen der Investitionsentscheidung, dem Abschluss des Genehmigungsverfahrens und der Fertigstellung neuer Gebäude liegt, können die Wohnungsmärkte auf einen Anstieg der Nachfrage naturgemäß nur mit einem gewissen zeitlichen Verzug reagieren. Die expansive Nachfrage war insbesondere in ihrer Dimension und ihren Folgewirkungen für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen von keiner Seite vorhergesagt worden. Diese unterschätzende Erwartungshaltung hatte eine Vielzahl von Konsequenzen für die erforderlichen Planungs- und Verwaltungsprozesse, die eine Ausweitung des Wohnraumangebots zum Ziel haben. Zentrale Probleme stellen hierbei das Angebot bebaubarer Flächen sowie der Umfang mobilisierbarer Baulandpotenziale dar. Diese sollen in diesem Gutachten näher beleuchtet werden. Trotz vielfältiger politischer Bemühungen reicht die Bereitstellung neuen Baulands und die Mobilisierung von Innenentwicklungspotenzialen in vielen Großstädten NRWs bislang aber nicht aus, um Bedarf und Nachfrage auf den Wohnungsmärkten auszugleichen. Das bestehende Missverhältnis führt zu einem Anstieg von Immobilienpreisen und Mieten, investorengetriebenen Aufwertungsprozessen und einem damit einhergehenden rückläufigen Angebot an bezahlbarem Wohnraum. Die Politik hat daher in den letzten Jahren eine Reihe von Maßnahmen beschlossen und diskutiert (Deutscher Städtetag, 2017; Henger, 2018; Baulandkommission, 2019; Henger et al., 2019a). Im Fokus steht die Kommunalpolitik, die maßgeblich für die Bereitstellung neuen Baulands verantwortlich ist.