Sols artificialisés et processus d’artificialisation des sols, Déterminants, impacts et leviers d’action

Dans le pays à économie de marché qu'est la France, c'est principalement sur les marchés que s'expriment les dynamiques foncières et immobilières déterminant la construction. La question comporte trois aspects. Les agents privés, ménages et entrepreneurs, ont des comportements et prennent des décisions qui amènent à construire des terres. Les marchés, foncier et immobilier, agrègent les comportements de ces agents, en conduisant à des équilibres dans lesquels des constructions nouvelles sont réparties dans l'espace. Les pouvoirs publics agissent en utilisateurs directs de terres lorsqu'ils construisent des infrastructures de communication et des bureaux (administrations, services publics) ou en régulateurs des marchés fonciers et immobiliers lorsqu'ils corrigent leur fonctionnement. Les déterminants de la construction sur des terres nouvelles sont divisés en trois domaines. Les deux premiers étudient la construction à l'échelle d'une ville ou d'une aire urbaine, près du centre ou en périphérie, selon des mécanismes qui relèvent de l'économie ou de la géographie urbaine. Il s'agit d'analyser les différentiels (de prix, de coût de construction, de temps de transport, de politiques publiques, de répartition des aménités/nuisances) qui conduisent à construire au centre (en hauteur, en recyclant des terrains, en récupérant des friches ou des réserves foncières) ou en périphérie (par extension horizontale en tâche d'huile ou par sauts, par saupoudrage ou groupage des constructions). L'étude porte sur une aire urbaine, examinée tantôt du point de vue de l'unité urbaine centrale (la ville dense) et tantôt du point de vue de la couronne périurbaine (peu dense). Le troisième domaine porte sur les interactions d'un système de villes (au sens de l'économie géographique) qui constitue l'armature urbaine d'un pays, ce qui conduit à différencier le rythme et la localisation de la construction selon la place d'une ville dans cette armature : capitale, métropole régionale, petite ou moyenne ville, en étudiant les liens et les interactions entre ces centres urbains (concurrence, complémentarité, spécialisation). En bref, il s'agit de distinguer les dynamiques foncières et immobilières vues depuis la ville (point 1), celles vues depuis la couronne périurbaine (point 2) et les dynamiques de l'armature urbaine du pays (point 3), comme les trois dynamiques essentielles déterminant la construction.