Algunas consideraciones sobre el mercado de alquiler en España

La literatura económica muestra que un incremento en el peso del mercado de alquiler puede generar mejoras de eficiencia en la economía, en particular facilitando una mayor movilidad geográfica de los trabajadores [Maclennan et ál. (1998) y Barceló (2006)], que, a su vez, permitiría una reducción de la tasa de paro [Layard et ál. (1991)]. Asimismo, el desarrollo del mercado de alquiler podría dificultar la concentración excesiva de recursos en el sector de la construcción y evitar sobrevaloraciones en el precio de la vivienda [Arce y López-Salido (2007)]. Estas conclusiones son especialmente relevantes para el caso de la economía española en tanto que España cuenta con una de las menores tasas de migración interna de la OCDE y las diferencias regionales en la tasa de desempleo son significativas y persistentes. Por otro lado, la debilidad del mercado de alquiler ha evitado que sea una alternativa eficaz a la vivienda en propiedad, propensa en determinadas circunstancias a absorber una gran cantidad de recursos de la economía. En cuanto a la proporción de viviendas en alquiler (ya sea alquiler privado o social) sobre el total de viviendas principales en 12 países europeos, España es el país que en términos comparados posee un peso del mercado de alquiler más reducido. Mientras que en Alemania o Francia la proporción de vivienda alquilada supera el 40 % y en el Reino Unido se encuentra cercana al 30 %, en España esta proporción se sitúa alrededor del 10 %. Los datos censales confirman esta debilidad del mercado de alquiler en España y la reducción de su peso en los últimos decenios. El primer dato oficial disponible (censo de 1970) mostró que el 30 % de las viviendas principales se encontraban alquiladas en ese año, mientras que, según el último censo (2001), esta proporción se habría reducido hasta el 11,4 %. Por su parte, la información estadística proporcionada por la Secretaría de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas muestra una cierta estabilidad en la proporción de viviendas en alquiler en los últimos años, en torno al 11 %, salvo para el dato más reciente, en que se observa un ligero repunte, hasta el 13,2 %, en 2008. Por otra parte, existe una elevada disparidad en el desarrollo del mercado del alquiler entre las distintas provincias españolas, con tasas de alquiler cercanas al 20 % en Barcelona, Madrid o Santa Cruz de Tenerife, mientras que estas tasas se sitúan por debajo del 7 % en Logroño, Teruel, Jaén, Ávila, Segovia u Orense. Numerosos factores pueden haber influido en la escasa proporción de vivienda en alquiler a lo largo del tiempo en España. Por ejemplo, la reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en los últimos años, y en especial tras 1995, y el proceso de liberalización del sector bancario a partir de los años ochenta habrían facilitado la concesión de créditos para la compra de vivienda [Kumbhakar y Lozano-Vivas (2004)]. Junto a ello, los aumentos esperados en el rendimiento de la vivienda, basados en la observación de los incrementos en los precios pasados, habrían tenido también un efecto positivo sobre la compra de vivienda a partir de 2002 [Bover (2011)]. Además de estos aspectos, otros factores institucionales podrían haber ejercido una influencia determinante. Entre ellos cabe citar la regulación del mercado de alquiler, que, aunque presente también en otros países europeos [Mora-Sanguinetti (2011)], podría haber tenido un carácter más restrictivo en el caso español, la ineficiencia del sistema judicial en la defensa de los derechos de los arrendadores y arrendatarios [Mora-Sanguinetti (2012)], la fiscalidad de la vivienda (favorable tradicionalmente a la compra en España) y la política de vivienda protegida, también centrada en la propiedad en el caso español. Este artículo tiene como objetivo identificar los efectos económicos de la estructura institucional del mercado de alquiler en España. Para ello, la sección segunda realiza un análisis del marco institucional del mercado de alquiler en España en comparación con otras economías. En la sección tercera se resumen los efectos económicos de estas instituciones según la literatura económica. Finalmente, la sección cuarta aporta algunas conclusiones.