El mercado de la vivienda en España

En España, más de un 80% de las familias viven en su propia vivienda. El valor de estas supone entre un 60% y un 70% de los activos totales de los hogares españoles y la garantía de un porcentaje muy importante de sus pasivos. Asimismo, la inversión residencial representa un 7% del PIB. El funcionamiento del mercado de la vivienda y la evolución de sus precios tienen, pues, implicaciones notables sobre el crecimiento de la economía. Desde el lado de la demanda, la construcción residencial es el principal componente del sector de la construcción, y los efectos riqueza sobre el gasto de las familias derivados de los movimientos en los precios de la vivienda son potencialmente muy relevantes. Por el lado de la oferta, un funcionamiento inadecuado de este mercado puede tener implicaciones significativas sobre la movilidad laboral y sobre la formación de los costes salariales. Además, desde el punto de vista de la política monetaria, el mercado de la vivienda desempeña un papel fundamental en la transmisión de los impulsos monetarios, dada la influencia de los movimientos en los tipos de interés sobre las condiciones de oferta y demanda de viviendas. Los movimientos cíclicos que caracterizan este mercado, y que afectan tanto a sus precios como a la tasa de actividad, son importantes, por consiguiente, para el funcionamiento de la economía. Desde hace varios años, el sector de la vivienda de la economía española se encuentra en una fase claramente expansiva —igual que en otras economías desarrolladas—, en la que se registran notables tasas de crecimiento del valor añadido y de los precios. El objetivo de este artículo es estudiar el mercado de la vivienda en las dos últimas décadas, presentando la información y los elementos analíticos necesarios para explicar su comportamiento más reciente. El artículo se estructura como sigue: después de esta introducción, la sección 2 describe la evolución del número de viviendas y de sus precios en España. Las siguientes secciones analizan los principales factores que condicionan dicha trayectoria. Así, en primer lugar, la sección 3 revisa los principales cambios y características del marco regulatorio relativo a la vivienda (tratamiento fiscal, regulación del suelo y de los alquileres, políticas de promoción pública, etc.). Posteriormente, las secciones 4 y 5 consideran, respectivamente, los factores demográficos y económicos que subyacen al comportamiento del mercado de la vivienda en España. Finalmente, la sección 6 resume las principales conclusiones del trabajo.