(H)ausgeträumt: Eigenkapital als Hindernis zum Eigenheim[Dreaming of a home: Equity as an obstacle to home ownership]

Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat in deutschen Städten seit 1980 deutlich abgenommen, mit spürbaren Folgen für Vermögensbildung, soziale Mobilität und Generationengerechtigkeit. Wir betrachten die Erschwinglichkeit aus zwei Perspektiven: die Finanzierbarkeit von Zins- und Tilgungskosten und die Aufbringung des nötigen Eigenkapitals für den nicht fremdfinanzierten Teil des Kaufpreises, Steuern und Nebenkosten. Hierzu kombinieren wir Daten zu Hypothekenkonditionen, Haushaltseinkommen und Immobilienpreisen deutscher Städte im Zeitraum von 1980 bis 2024 und finden, dass sich die Hypothekenzahlungen relativ zum Einkommen über die Zeit nur wenig verändert haben. Im Gegensatz dazu stieg der Eigenkapitalbedarf relativ zum Einkommen deutlich an: Haushalte benötigten 1980-1990 weniger als zwei Jahreseinkommen um den Eigenkapitalbedarf beim Wohnungskauf zu decken, 2015-2024 hingegen mehr als drei. Diese Ergebnisse zeigen, dass eine Fokussierung auf die Hypothekenkosten den Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohneigentum deutlich unterschätzt. Stattdessen ist der Eigenkapitalbedarf zur zentralen Hürde geworden und begünstigt Haushalte, die bereits über Vermögen verfügen oder auf Vermögen aus dem familiären Umfeld zurückgreifen können.