L’exubérance rationnelle de l’immobilier

L’objectif de cet article est d’évaluer l’hypothèse, souvent évoquée, de formation d’une bulle spéculative sur le marché de l’immobilier de logement. L’augmentation récente des prix en France est d’abord comparée à celle observée dans les autres pays occidentaux, où le marché a également été dynamique. Il en ressort que les prix ont été bien plus sages dans l’Hexagone qu’au Royaume-Uni ou qu’en Espagne, par exemple. En outre, la poussée des prix depuis 1997, replacée dans une perspective historique, n’est pas atypique si on la compare aux phases de hausse de la fin des années 1970 ou des années 1980. Elle ne commence vraiment à s’en distinguer qu’en 2004, du fait du dynamisme du marché en province qui tranche avec la plus grande sagesse des prix en région parisienne. La hausse des prix apparaît finalement justifiée par les déterminants structurels de la demande de logements. La démographie —, avec l’accélération de la hausse du nombre de ménages —, le recul des taux d’intérêt et le comportement des banques — qui ont solvabilisé un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels —, la demande étrangère plus vigoureuse ou encore la politique du logement, sont autant de facteurs qui ont soutenu le marché. Au regard des rendements de l’immobilier considéré en tant qu’actif, la hausse des prix n’apparaît pas excessive. Compte tenu de l’inertie des loyers, elle a certes conduit à un recul du rendement locatif des logements, mais ce recul est comparable à celui des taux d’intérêt à long terme, de telle sorte qu’à l’heure actuelle, le placement d’un capital dans l’immobilier n’est pas moins avantageux que le placement en obligations. L’hypothèse de la formation d’une bulle, qui aurait conduit à une hausse des prix non justifiée par les rendements, est donc écartée, tout comme celle d’un futur effondrement du marché.