중국 토지공급체계의변화와 개혁과제 (China's Land Supply System and its Reform)

Korean Abstract: 본 연구에서는 공간적 도시화로 인해 벌어지는 제반현상, 즉 토지문제와 관련하여 그 현황을 살펴보고 전망을 제시하고자 한다. 특히 본 연구에서 집중하고자 하는 문제는 도시화를 위한 토지의 공급이다. 과연 도시화를 위한 중국의 토지공급은 충분하며, 그렇지 않다면 어떤 문제가 발생하고 있는가? 아울러 최근 도시화와 시장경제개혁에 따라 어떤 문제가 발생하고 있으며 그에 대한 중국정부의 대응방안은 무엇인가? 이러한 문제에 답하기 위하여 본 연구는 토지사용권 배분과정을 면밀히 살펴보고, 그 문제점을 해결하기 위해 이미 제도화된 개혁과 아직 제도화되지 않은 개혁과제들을 정리한다. 이어 가장 중요한 개혁과제인 부동산세 도입과 관련한 이론적 고찰과 관련 동향을 제시한 후 전망과 시사점을 도출한다. 토지에 대한 사적 소유가 허용되지 않는 중국에서는 도시화를 위한 토지공급을 위해서 농촌의 토지를 국유화하여 건설용지로 투입해야 한다. 이 국유화는 여타 국가에서처럼 ‘징용(徵地)’ 과정을 따르게 되며, 징용된 토지는 정지(整地) 작업을 거쳐 부동산 개발상(developer) 혹은 기타 수요자에게 배분된다. 중국 건설용지 공급원의 대부분은 농지징용으로 2003년 이후 매년 60~99%의 건설용지 공급이 농지징용을 통해 충당됐다. 현재 토지징용의 보상기준은 농작물 가치이다. 토지징용보상금은 해당 농경지 징용 전 3년 평균 연작물의 6~10배이다. 그러나 이러한 보상수준은 농민들을 만족시키지 못했다. 개발된 토지의 가치, 즉 지방정부가 거둬들이는 토지출양금이 토지징용보상비의 10배가 넘는 상황이 보통이기 때문이다. 이와 관련한 농민들의 불만이 집단적인 시위형태로 표출되기 시작했다. 최근 5년간 매년 수만 건 내지 십여만 건의 집단시위사건(群體性事件)이 발생하고 있는데 그 원인 중 절반가량이 토지 징용 및 재개발로 인한 것이었다. 현재 중국에서 시행되고 있는 토지사용권 배분방식은 행정배정(劃撥), 출양(出讓), 연조(年租·租賃), 기업출자, 수탁경영의 다섯 가지이다. 이 중 가장 보편적인 방식인 출양은 국가의 토지소유권을 대표하는 현·시의 인민정부가 토지사용권을 토지사용자에게 양도하고, 토지사용자는 지방정부에 ‘일시불’로 토지출양금을 지급하는 것이다. ｢도시국유토지사용권 출양과 재양도 임시조례｣는 토지사용권 출양의 최고기한을 용도별로 정하고 있다. 주거용지는 70년, 공업용지 50년, 교육·과학기술·문화·위생·체육 용지 50년, 상업·여행·오락 용지 40년, 종합 혹은 기타 용지는 50년이다. 이러한 현행 토지공급체계의 문제점으로 먼저 농지공급의 한계를 들 수 있다. 중국정부는 식량안보를 위해 절대 보호 농경지 면적을 121.1만㎢로 설정했다. 2011년 현재 농경지 면적은 121.72만㎢로 제한선에 매우 근접해 있다. 이런 상황에서 매년 2,000~4,000㎢씩 농용지 징용이 이뤄진다면 향후 몇 년 사이 한계에 부딪히게 된다. 파국을 막기 위해 중국정부는 매년 징용되는 것과 비슷한 면적의 농경지를 개발하고 있으나 그조차도 조만간 한계에 부딪힐 가능성이 크다. 토지자원의 고갈을 가장 직접적으로 체감할 수 있는 지표는 토지출양금의 감소이다. 시간적으로 보면 2011년 이후 지방정부 토지출양금 수입총액의 본 재정수입 대비 비중은 감소하고 있다. 공간적으로 보면 베이징, 톈진, 상하이 등 발달한 지역일수록 토지출양 수입의 비중이 적다. 한편 지방정부가 실적주의 및 재정확대를 위해 개발구 건설사업을 진행하면서 농지의 위법 사용이 증가하고 있다. 중국의 도시 내부 및 인근에는 국유지가 아닌 집체토지와 거기에 형성된 마을이 존재한다. 그 마을을 ‘성중촌(城中村)’이라고 부른다. 그리고 그런 곳에 지어진 건축물류를 ‘소산권방(小産權房)’이라고 부른다. 중국부동산상회연합의 추산에 따르면, 1995~2010년 사이 지어진 소산권방의 총건축면적은 7.6억㎡로 총도시주택 준공면적의 8%에 달한다. 급속한 도시화가 이뤄진 선전(深圳)의 경우 성중촌의 면적이 전체 건설용지의 42%에 달한다. 이런 곳에 살고 있는 사람들은 자기가 살고 있는 주택이 적법한 법적 대상이 아니기 때문에 재산권의 보호를 받지 못한다. 또한 거주지 등기에 따른 각종 혜택에서도 소외돼 있고, 재개발 시 무자비한 철거라는 국가폭력에 노출돼 있다. 중국정부는 효율적인 경제운영을 뒷받침할 토지제도 정비를 위해 주택의 사유화 및 상품화를 실시하고 토지임대료를 매년 납부하는 연조제를 도입하며, 공장용지 사용권을 수의계약이 아닌 입찰경매방식으로 분배하게 하는 등의 개혁을 실시했다. 또한 재산권의 안정을 위해 주택 건설용지에 대한 사용권 기한을 만기 70년 후 자동연장한다는 물권법(物權法)을 제정했다. 또한 모든 토지를 징용하여 투입하는 부담을 덜기 위해 농촌의 집체 소유 토지를 직접 유통시키도록 허용하기도 했다. 한편 점진주의적인 개혁을 실행해온 중국 당국은 여러 가지 실험적인 변화들을 제도화시키지 않고 일단 지켜보고 있다. 먼저 2012년 말 현재, 중국 국토자원부는 도시 건설용지 개발에 집체토지의 原주민들이 직접 참여할 수 있도록 하는 방안을 법규화하기 위해 준비 중인 것으로 알려졌다. 이로써 주민들의 재산권을 보호하는 한편 좀 더 효율적인 도시 건설용지 공급이 가능해진다. 둘째, 톈진 빈하이 신구와 같은 ‘종합연계개혁시험구’에서 징용보상 현실화와 다양한 토지공급모델 실험이 진행 중이다. 셋째, 집체토지에 지어진 주택에 대해 지역별·사안별로 점진적인 합법화를 시행하고 있다. 넷째, 징용보상액 상한선을 정한 토지관리법을 개정하기 위해 준비 중이다. 다섯째, 토지사용권 만기에 따른 처리방안을 위해 재출양금을 설정하는 등의 구상이 논의되고 있으나 아직 정확한 처리방침은 알려지지 않았다. 토지제도 개혁의 중점과제는 부동산세 도입이라고 할 수 있다. 중국정부는 2011년 1월 28일 상하이(上海)와 충칭(重慶)에 본격적인 개인 보유세인 부동산세(房産稅)를 시범 도입했다. 현행 부동산세 시범 도입의 모습을 보면 그 목적이 투기 억제인 것처럼 보이지만, 중국 재정부는 좀 더 큰 그림을 염두에 두고 이를 시행하고 있다. 즉 현재 지방정부의 중요한 세원인 토지출양금 수익이 토지자원 고갈과 징용 보상금의 증가로 조만간 사라지는 만큼 이미 출양된 기존 토지 및 주택에 대한 징수가 불가피한 것이다. 이밖에도 연구자들에 따르면, 부동산세는 투자에 따라 수입이 발생하는 선순환구조를 발생시키고 수익자 과세 원칙에도 부합하며 불합리한 투기수요를 억제할 수 있다. 본 연구가 수립한 이론적 모형은 토지가 더 많이 개발될수록, 즉 미래에 일시불로 팔 수 있는 토지가 부족할수록 부동산세 도입이 더 유리함을 입증한다. 아울러 부동산세의 효과적인 도입을 위해서는 출양금 수입과 연동시킨 시범 도입 리스트가 작성돼야 하고, 세율이 충분히 높아야 하며 중복과세를 피하기 위해 전체 세제에 대한 디자인이 필요하다. 그러나 부동산세의 징수주체인 지방정부들은 단기적으로 재정수입 축소를 우려한 나머지 소극적인 태도를 보이고 있는 실정이다. 이상의 분석에 기초하여 다음과 같은 전망을 할 수 있다. 첫째, 토지공급방식 중 출양의 비중이 워낙 크므로, 가까운 시일 내에 이를 대체할 다른 제도는 나타나기 어렵다. 둘째, 성중촌의 개발이라든지 집체토지의 자체개발과 같은, 非국유화 토지개발방법이 광둥성을 중심으로 점차 확대되어 중국 전역으로 자리잡을 것이다. 셋째, 이미 상당 부분의 농촌 토지가 도시화된 동부 연안의 도시들에서는 토지 징용이 더 이상 이뤄지지 않을 것이나 고속개발단계를 밟고 있는 지역의 도시들에서는 토지 징용 속도가 빠르게 나타날 것이다. 넷째, 시진핑·리커창 체제가 이어질 향후 10년 동안 부동산세는 완만하게 확대될 것이다. 다섯째, 출양계약기간 만료 토지의 처리문제는 향후 10년간 본격으로 이슈가 되지는 않을 것이나, 점차 그것이 지니는 함의에 대해 시장(市場)이 깨닫게 되면서 명확한 처리방안에 대한 요구가 거세질 것이다. 이상의 분석내용에 기초하여 중국에 진출하려는 우리나라의 기업과 중국을 모니터링하는 정책 개발자들을 위한 시사점을 다음과 같이 도출한다. 첫째, 출양이 가장 보편적인 토지공급방식인 만큼 그 성격을 잘 이해하고 용도별 연한과 출양가격 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 둘째, 집체토지의 자체개발이 가능해지면서 중국에 진출하려는 기업이 이러한 토지를 사용할 수 있으므로 그에 따른 준비를 해야 한다. 셋째, 현재 중국에서는 토지관리법 개정 등 토지징용 보상문제가 한창 진행 중이므로 계약하려는 토지가 그런 면에서 깨끗한지 주의해야 한다. 넷째, 부동산세가 확대될 조짐이 보이는 만큼 그 성질을 충분히 이해하고 대응해야 한다. 다섯째, 출양연한 만료를 염두에 둔 기업회계시스템을 개발해야 할 수도 있다. English Abstract: This paper examines land issues in China along with urban expansion. In China, private ownership of land is prohibited. Collectively-held lands in rural area can be requisitioned for the supply of urban construction sites. Once requisitioned, the land becomes a state possession which could be distributed to the developers or other users. Land for 60-99% of urban construction sites was obtained through requisition every year since 2003. Compensation standards for such requisitions are based usually on the value of crops, and the typical amount is ten times the value of the annual produce. This compensation level is usually unsatisfactory for farmers because the selling price of the land to developers often exceeds compensation expense by ten times or even more. Due to discontent related to land compensation, tens of thousands of collective protests have occurred annually in the last five years. Land-related protests account for half of all civil protests in China. Among the five modes of land distribution - administrative allocation, sales of right of use, leasing, investment for SOEs and management in trust; the most typical one is sales, which means local government transfers the use right to the user for a lump sum fee. Related laws clarify the maximum period of the land use contract - 70 years for residence, 50 years for manufacturing, 50 years for education and culture, 40 years for business and entertainment and so on. There are several problems related to this land supply system. First, land itself is limited. Chinese government declared 1,211 thousand㎢ of farmland for absolute protection. As of 2011, the total area of farmland is 1,217 thousand㎢ - very close to the limit. Considering that 2,000-4,000㎢ of farmland is requisitioned every year, the limit will soon be reached. To avoid a potential catastrophe, the government makes efforts to transform develop equivalent area of wasteland into farmland but the danger of running up against the limit still remain unresolved. Exhaustion of land is reflected in the decline of land sales income for local governments since 2011. At the same time, the most developed cities such as Beijing, Shanghai and Tianjin show little in the way of income from land sales compared to other developing regions. Around the urban area, there exist non-government, collectively-held lands (Chengzhongcun) and structures (Xiaochanquanfang) illegally built on them. According to estimates, the total area of the illegal structures during 1995-2010 reached 0.76 billion㎡, or as much as 8% of total urban residential construction. In Shenzhen, where rapid urbanization occurred, the area of Chengzhongcun reaches 42% of total construction land. Inhabitants in these structures do not have protection of property rights and are often exposed to merciless demolition. Chinese government has arranged a land system to support efficient and rapid economic development. The measurements include commercializing residential houses, introducing a leasing system and operating a bidding system for manufacturing sites. More recently, property law has been made as to guarantee the automatic renewal of residential land use right after 70 years of the current contract. In addition, collectively-held rural land has been allowed to be circulated. On the other hand, the Chinese government, which has managed reforms in a gradual manner until now, has initiated various changes (though not yet formalized). First, as of 2012, it is said that the Ministry of Land and Resources is preparing to legalize the development of collectively-held land by its residents. By doing so, their property rights could be protected and more efficient land supply for urban construction sites could be realized. Second, in ‘Comprehensive Reform Pilot Districts’ such as Binhai District in Tianjin, many reform measures such as provision of fully satisfactory compensation for requisition and alternative land supply are under experiment. Third, structures on illegally developed land would be legalized albeit region-by-region and case-by-case. Fourth, the abolition of the ceiling for compensation level is in the works. Fifth, for handling the expired land use rights, institutional devices such as introduction of re-sale price are under discussion. However, by far the most important reform in land management system is the introduction of the property tax. The Chinese government introduced the tax in early 2011 in Shanghai and Chongqing. The current mode of operation suggests that the tax is only for suppressing speculation but the Ministry of Finance apparently has a larger objective in sight, i.e., substitution of income from land sales which is facing a potential decline due to exhaustion of land resources and increasing compensation for requisition. In addition, the property tax can generate the virtuous cycle of investment and income. All the more, it matches up with the principle of ‘pay as you gain.’ The theoretical model of this paper assumes that as more land development takes place, and decrease future land sales, it would be more profitable to introduce the property tax. For smoother introduction of the tax, land sales income of each region should warrant being made a priority. In addition, tax rate should be high enough to substitute the existing land sales income and the tax system on the whole should be re-designed to avoid dual taxation. In spite of its urgency and necessity, local governments are reluctant to introduce the tax due to the short-term decline in land sales income. Based on these analyses, future prospects can be deduced as follows. First, among the five modes of land distribution, the proportion represented by sales is too large to be replaced in the near future. Second, informal development of non-national land in Guangdong Province could be expanded throughout China. Third, land requisition would not be prevailing in the developed cities in coastal region but not in inland provinces. Fourth, for the next decade, property tax would be introduced in a gradual manner. Fifth, land use right expiration might not become a central issue in the near future but the market will soon realize its potential implications and policies will be required in response. For the Korean government and enterprises, we would like to propose as follows. First, as selling is the most typical mode of land distribution, it is suggested that they gain an understanding of its features along with contract period and prices. Second, the firms should be prepared to use collectively-held lands. Third, as the level of land requisition level is undergoing readjustment, one should be cautious about land contracts whether the land is clear or not in this term. Fourth, as property tax is under expansion, one must understand its implication on ownership. Fifth, land depreciation system could be created in the future to respond to the expiration of land use contracts.