Quelle sensibilité des finances locales à la construction résidentielle ? Les recettes des collectivités locales face à la réglementation ZAN

Alors que s'est installé entre 2021 et 2025 en France un débat nourri sur l'avenir des finances publiques locales dans le contexte de la politique ZAN (Zéro Artificialisation Nette), ce rapport revient sur le lien entre construction résidentielle et recettes budgétaires des communes. À travers une exploitation originale de plusieurs sources de données fiscalo-financières, il propose une mesure statistique permettant de rendre compte, via la TFPB, de la sensibilité des recettes de fonctionnement des communes à la construction neuve. Nos simulations concernant cette sensibilité indiquent, pour les communes de Haute-Garonne en 2023, qu'un ajout d'offre résidentielle neuve équivalent à 1% du parc de logements existants se traduirait en moyenne par une augmentation des recettes de fonctionnement des communes de 0,35%. Une décomposition de cette sensibilité en quatre facteurs explicatifs permet de déterminer empiriquement que le taux d'imposition et la structure budgétaire des recettes de fonctionnement sont les facteurs les plus déterminants. En segmentant les communes par la grille de densité de l'Insee, on remarque une sensibilité contrastée des recettes de fonctionnement à la construction neuve selon les territoires. Ce sont les communes des ceintures urbaines qui présentent la sensibilité la plus élevée. À l'inverse, aux deux extrémités du spectre de la densité, les grands centres urbains et les communes très rurales présentent la sensibilité la plus faible, mais ceci pour des raisons structurelles différentes. Dans les faits, les territoires dont les recettes de fonctionnement sont les plus sensibles à la construction neuve sont aussi ceux où l'on construit le plus, posant la question des sentiers de dépendance dans des modes de développement plus ou moins centrés autour du résidentiel. Le lien avec l'artificialisation est moins fort, car c'est bien le fait de construire des logements neufs, et non de construire des logements neufs en artificialisant, qui agit sur la dynamique des recettes. À élasticité comparable, il existe donc différentes trajectoires d'artificialisation. Être financièrement plus sensible à la construction résidentielle n'implique donc pas nécessairement de plus artificialiser dans les faits, car l'efficacité de l'artificialisation joue aussi. Plus généralement, si les communes souhaitent prolonger la contribution du résidentiel à la dynamique de leurs recettes, la question n'est donc pas tant de savoir si le ZAN réduira leur capacité, mais plutôt de savoir si les communes sont disposées à opter pour un modèle de développement plus sobre en foncier et si celui-ci sera accepté par les ménages ayant un projet résidentiel.