Limites de l'effet de saillance après un accident industriel majeur : évidence empirique suite à l’incendie Lubrizol

Cet article étudie l'impact d'un accident industriel majeur, l'incendie Lubrizol (2019), sur l'évolution des prix du marché immobilier de la Métropole Rouen Normandie (MRN). Contrairement à la littérature existante qui analyse des marchés pollués durablement ou qui ne présentent pas de tension particulière, nous travaillons sur ce marché qui se caractérise par une tension importante. En exploitant cet événement comme une expérimentation naturelle, nous mettons en œuvre une stratégie d'identification par triple différence sur notre base de données constituée de sources multiples et comprenant plus de 60000 transactions sur la période 2014-2024, pour tester une hypothèse de dépréciation généralisée du marché lié à l'effet de saillance. Nos résultats rejettent cette hypothèse et rejettent l'idée d'une contagion de la saillance aux autres sites Seveso confirmant une résilience globale du marché immobilier. Cependant, une analyse plus fine révèle un effet ciblé géographiquement et typologiquement concernant les biens immobiliers : alors que les appartements continuent de s'apprécier de 7,8% au voisinage de Lubrizol, les maisons y subissent une décote relative de 5,6%. Cela suggère que dans un marché tendu, la contrainte d'offre l'emporte sur la saillance du risque industriel et que la pénalité ne se matérialise que localement, sur les biens disposant d'aménités extérieures (jardins) vulnérables à la nuisance tangible.