L’épargnant propriétaire face à ses vieux jours

Près des trois quarts des épargnants seniors français sont propriétaires de leur logement. Tout en restant chez eux jusqu'à leur décès, ils pourraient rendre liquide ou mobiliser leur patrimoine immobilier pour financer les besoins d'une durée de retraite de plus en plus longue. Les produits viagers gagés ainsi sur le logement sont cependant peu diffusés. Le viager traditionnel sur les marchés de gré à gré, où le vendeur et l'acheteur sont tous deux des particuliers, souffre d'une image désuète et d'une réputation peu flatteuse. Le prêt viager actuel présente des inconvénients majeurs tant du côté de la demande, parce qu'il met sous tension les relations familiales, que du côté de l'offre, parce que, contracté trop tôt, il porte sur des espérances de vie trop longues. Notre analyse montre tout d'abord comment la rationalité pratique de l'épargnant contribue à expliquer, pour des raisons différentes, la faible demande de la rente viagère et des produits viagers gagés sur le logement. Elle propose ensuite deux nouveaux produits, mieux adaptés à cette rationalité : le viager mutualisé, que nous appellerons « viage », est censé remédier à nombre d'inconvénients du viager traditionnel grâce à une offre d'achat institutionnelle bien régulée ; le prêt viager-dépendance réversible, accordé seulement en cas de dépendance dûment constatée, constituerait une alternative crédible à l'assurance dépendance. Dans les deux cas, on précise les conditions, juridiques, fiscales et institutionnelles, qui permettraient la diffusion du produit à une échelle significative.