Le marché de la gestion de copropriété dans la métropole de Nantes : concentration, concurrence et spécialisation

En France, l'habitat collectif ne cesse de progresser. Au 1er janvier 2025, l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) estimait que 44,6 % des résidences principales étaient des habitats collectifs1, contre 43 % en 2013 (Charnacé, 2025). L'extension de ce mode d'habitat emporte également une augmentation du nombre de logements en copropriété, qui représente plus de 10 millions de logements (Laferrère et al., 2017). La gestion de ces copropriétés devient donc un enjeu central de l'habitat. Malgré son importance croissante, la gestion de copropriété demeure un objet encore peu étudié par les sciences sociales. Eva Simon soulignait ainsi en 2022 « qu'il n'existe […] pas de recherche en sciences sociales sur le métier de syndic professionnel » en France (Simon, 2022, p. 53). Si plusieurs travaux ont depuis émergé, aucun ne semble s'être spécifiquement intéressé à l'analyse économique du marché des syndics professionnels. Or, 9 copropriétés sur 10 sont aujourd'hui gérées par un syndic professionnel. Bien que fortement réglementés, ces acteurs restent des entreprises poursuivant une logique de profit, dont les stratégies et les prestations dépendent des caractéristiques du marché et de l'environnement concurrentiel. Dès lors, l'efficacité de la gestion de copropriété apparaît étroitement liée à la structure du marché des syndics. Ce Zoom recherche constitue un travail préliminaire visant à contribuer au développement d'une économie du syndic professionnel. Notre étude porte sur la métropole de Nantes. Nous cherchons à déterminer la structuration de l'offre en gestion de copropriété afin de répondre à la question suivante : la degré de concentration des syndics professionnels permet-il à certains de ces professionnels de disposer d'un pouvoir de marché ? En corollaire, il s'agit également d'identifier et d'analyser les stratégies mises en œuvre par les principaux acteurs de ce marché. Pour ce faire, nous mobilisons les données du registre national d'immatriculation des copropriétés, instauré par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR, 2024) et obligatoire depuis 2018. Ce registre recense les copropriétés à usage d'habitation et centralise des informations techniques, juridiques et financières, mises à jour annuellement par le syndic. Cette base est gérée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et se décline en deux versions : une version publique et une version enrichie à destination des acteurs institutionnels. Dans le cadre de ce travail préliminaire, nous avons mobilisé les données du registre public du 4e trimestre 2022 au 4e trimestre 20252. Notre analyse met en évidence une structure de marché contrastée dans la gestion de copropriété au sein de la métropole de Nantes : malgré un nombre important d'acteurs et un faible niveau de concentration globale, quelques syndics concentrent une part significative des mandats. L'étude des principaux acteurs révèle également des logiques de spécialisation selon la taille, la localisation ou l'ancienneté des copropriétés gérées, susceptibles de limiter la concurrence. Ces résultats ne nous permettent pas d'écarter la possibilité que certains syndics disposent d'un pouvoir de marché, malgré l'apparente atomisation de l'offre.