Effets de la concurrence sur la localisation des promoteurs et la production de logements : le cas de l’aire d’attraction de Lyon

Cet article étudie les effets de la structure concurrentielle du marché de la promotion immobilière sur la production de logements, en s'intéressant aux acteurs en présence - leaders versus acteurs secondaires - à leur stratégie de localisation et à leurs choix de production. Un modèle théorique de ville monocentrique montre que les grands promoteurs, en raison de coûts fixes élevés et de coûts marginaux faibles, se concentrent dans les zones centrales à forte demande, tandis que les promoteurs plus petits s'implantent en périphérie. L'exploitation des données de permis de construire en France entre 2014 et 2022 révèle que six groupes dominent le marché, concentrant jusqu'à 30 % de la production nationale. L'analyse menée sur l'aire d'attraction de Lyon confirme une spécialisation spatiale des promoteurs, avec une concentration de la production des leaders dans les communes centrales, et met en évidence un seuil de prix au mètre carré au-delà duquel leur présence devient significative (4 450 €/m² en 2019–2022 pour les leaders, contre 3 400 €/m² pour les acteurs secondaires). Ces résultats sont cohérents avec les prédictions du modèle et confirment l'existence d'une structure duale du marché de la promotion immobilière.