El precio de mercado de la tierra desde la perspectiva económica

Resumen Pese a la importancia del mercado de tierras, se han estudiado pocos modelos de funcionamiento que permitan tomar en cuenta la heterogeneidad de las explotaciones agrícolas, el papel de la incertidumbre en la toma de decisiones y el efecto de las distintas políticas del gobierno. A diferencia de otros factores productivos, la tierra es un factor productivo inmóvil, durable y no reproducible. Su precio reacciona en parte como el de un factor productivo, pero también como el de un activo que permite la reserva de valor. Entre los hechos estilizados destacados se encuentra que un aumento de precios de los productos agrícolas aumenta el precio de la tierra, que predios a mayor distancia de centros urbanos son menos valorados, y que subsidios e impuestos tanto a productos agrícolas como factores de producción afectan el precio de la tierra. Por razones de simplicidad analítica, se desarrollan en este trabajo dos modelos: uno que describe el precio de transferencia de tierras cuando hay cambio de destino en su uso, es decir, las decisiones del dueño de la tierra frente a continuar la producción agrícola o vender la tierra para un proyecto alternativo; y otro que describe el precio de la tierra en transacciones sin cambio de giro productivo, es decir, cuando la decisión del productor consiste en decidir si continúa produciendo o vende a un productor más eficiente o, alternativamente, cuando el productor toma el mismo la decisión de hacer una innovación tecnológica importante. Ambos modelos consideran agentes económicos con un horizonte de largo plazo y decisiones con efectos duraderos, en un contexto de incertidumbre. Los dos modelos incorporan también los efectos derivados de la ausencia de propiedad formalizada, la importancia de los costos de transacción, la coexistencia de diferentes tecnologías con variados niveles de productividad, y la tendencia a la heterogeneidad en los precios por hectárea.