Los efectos de las condiciones hipotecarias sobre el consumo de los hogares propietarios de vivienda: una estimación a partir de la EFF

La forma en la que se financia la compra de una vivienda condiciona la evolución del gasto de consumo de las familias, tanto antes como durante un largo período después de dicha compra. Cuanto más estrictas sean las condiciones de acceso a los préstamos hipotecarios y mayores sean sus tipos de interés, mayor será la necesidad de ahorro para los que planean una compra de vivienda. Cuanta mayor sea la proporción del valor de la vivienda que se solicita como préstamo hipotecario, mayor será la liquidez de la que dispondrá el hogar para consumir tras la compra de la vivienda, a cambio de incurrir en un mayor volumen de deuda a devolver en el futuro. Igualmente, los hogares que se endeuden con hipotecas de plazo de vencimiento más largo satisfarán una carga financiera más reducida tras la compra de su vivienda, pero se enfrentarán a una mayor carga financiera en períodos posteriores por el repago de la deuda. No obstante, todos estos efectos de las condiciones crediticias sobre el gasto de consumo seguramente dependerán de distintas características de los hogares, como pueden ser su perfil de rentas, su nivel de accesibilidad al crédito al consumo o su grado de educación financiera. De acuerdo con la información estadística disponible, las condiciones en las que los hogares españoles financiaron la adquisición de sus propiedades inmobiliarias han variado considerablemente en los últimos años. A título de ejemplo, tomando como referencia la información de la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) para el período 1990-2005, la fracción de hipotecas que se concedió a tipo variable aumentó casi 20 puntos porcentuales (pp), superando el 90 %, y los plazos de vencimiento se extendieron considerablemente: los hogares que financiaron la compra de su vivienda entre 1991 y 1998 contrataron hipotecas con un plazo de vencimiento inicial de alrededor de 18 años, mientras que para las compras posteriores a 2003 el plazo de vencimiento subió a 25 años. Dado que la edad de compra de vivienda en la muestra de la EFF está en torno a los 37 años, esta extensión del plazo de vencimiento haría que los años finales de pago de la hipoteca coincidieran con el máximo nivel de la renta laboral de los hogares a lo largo de su ciclo vital. Otros cambios relevantes detectados por la EFF han sido el aumento de la ratio entre el préstamo y el valor inicial de la vivienda principal (la ratio préstamo-valor mediana se elevó 16 pp entre 1991 y 2005 de acuerdo con las respuestas de las familias) y una reducción significativa de los costes de los préstamos: los hogares que financiaron la compra de su vivienda con créditos a principios de la década que comenzó en 1990 pagaron entre 2002 y 2005 un tipo de interés medio de 440 puntos básicos (pb), 90 pb más que quienes contrataron un préstamo para vivienda después de 2003. La información que se puede obtener a partir de otras fuentes estadísticas confirma, con carácter general, las tendencias que refleja la EFF, si bien, dada la diferente naturaleza y origen de las mismas, existen discrepancias respecto a los valores concretos de algunas de estas variables. En estas condiciones, en este artículo se resumen los resultados de un trabajo que revisa los cambios en las condiciones de financiación de compra de vivienda en España entre 1991 y 2006 usando datos de la EFF y estima econométricamente el impacto de esos cambios sobre el consumo de los hogares. A diferencia de otras fuentes estadísticas, la EFF contiene abundante información sobre las características de las familias en el momento de adquirir su vivienda, por lo que resulta singularmente útil para explorar cómo diferencias en sus niveles de renta o en la edad y el nivel educativo del cabeza de familia condicionan los efectos que una variación en las condiciones de los préstamos hipotecarios puede tener sobre las decisiones de gasto en consumo de los hogares.