Características de la reciente expansión inmobiliaria en una perspectiva de medio plazo

A partir de la segunda mitad de la década pasada, la economía española ha experimentado una intensa expansión inmobiliaria, con fuertes tasas de crecimiento tanto de la inversión residencial como de los precios de la vivienda. Este ha sido un aspecto fundamental de la prolongada fase de auge de nuestra economía, pues ha impulsado el crecimiento de la demanda, ya sea de forma directa, como se observa en las cifras de inversión, o indirecta, a través del efecto riqueza que ha generado en las familias. Esta expansión está detrás del notable crecimiento de la actividad en construcción y de la generación de empleo en este sector. Además, este dinamismo se ha reflejado en el endeudamiento de las familias, que ha aumentado considerablemente, así como, en general, en la financiación ligada a la construcción y los servicios inmobiliarios, que se ha constituido en la partida más dinámica del crédito concedido a las empresas. En este contexto, cabe preguntarse cuáles han sido los condicionantes de este ciclo de expansión inmobiliaria y en qué medida hay elementos —como la estabilidad macroeconómica que supone la pertenencia a la zona del euro— que hacen diferente este ciclo en relación con los observados en el pasado. En concreto, tiene interés repasar los elementos que caracterizaron la expansión ocurrida en la segunda mitad de los años ochenta y ponerlos en relación con la actual. Este es el objetivo de este artículo, en el que se describen los principales determinantes de la inversión inmobiliaria por el lado de la demanda y se examina la flexibilidad de respuesta de la oferta, los dos elementos que configuran la evolución de los precios.