La inversión colectiva en activos inmobiliarios: un análisis comparado del caso español

La inversión colectiva presenta varias ventajas para los ahorradores en comparación con la compra directa de productos financieros o reales. Así, por una parte, conlleva una reducción de los costes unitarios de transacción y de análisis de la información gracias al aprovechamiento de las economías de escala. Junto con ello, la existencia de unos importes mínimos necesarios para la adquisición de la mayoría de estos activos hace que sea más fácil alcanzar un grado idóneo de diversificación de las carteras a través de estos vehículos, lo que redunda en combinaciones de rentabilidad y riesgo más atractivas. Estas propiedades se manifiestan de forma más evidente, si cabe, en el caso de las inversiones inmobiliarias que en el de las financieras, dada la mayor relevancia de las economías de escala en la gestión de este activo y el volumen más elevado de fondos que generalmente se necesita para adquirirlos. A pesar de estas ventajas, en España este tipo de inversión ha tenido un escaso desarrollo, inferior al que se observa en países de nuestro entorno. De este modo, la práctica totalidad de las inversiones de la cartera de las familias materializada en activos vinculados a los inmuebles se realiza en forma de adquisiciones directas, lo que se refleja en que en nuestro país el porcentaje de hogares que tienen su casa en propiedad alcanza un valor relativamente elevado en el contexto internacional (82%, frente al 61% de promedio de la zona del euro o el 60% de Estados Unidos). El peso relativo de la inversión colectiva en inmuebles, además de tener implicaciones para la eficiencia de la cartera de los ahorradores, puede potencialmente tener otros efectos económicos relevantes. Así, el avance de este tipo de instrumentos generalmente está asociado con la mayor profesionalización y el desarrollo del mercado de alquileres residencial y comercial. Ello puede contribuir a reducir la proporción de hogares en un régimen de tenencia en propiedad, lo que propiciaría un mayor grado de movilidad laboral. El dinamismo del mercado de alquiler comercial también favorece que las empresas liberen parte de sus recursos, invertidos en inmuebles, para destinarlos a actividades relacionadas con su negocio. En este contexto, en el presente artículo se revisan las características más relevantes de las distintas modalidades disponibles de inversión colectiva en activos inmobiliarios en España, se comparan con las existentes en otros países de nuestro entorno y se estudia la evolución reciente de esta industria. Tras esta introducción, en el segundo y tercer apartados se describen las principales figuras a nivel internacional y nacional, respectivamente; en el cuarto se repasa el grado de desarrollo de estos productos en nuestro país en relación con otras áreas; y en el último epígrafe se extraen algunas conclusiones.