Indicadores de accesibilidad y esfuerzo en el mercado de la vivienda

El Banco de España ha venido publicando varios indicadores de accesibilidad para el mercado inmobiliario, entre los que se incluyen algunos relativos a la evolución del empleo, la ratio entre el precio de la vivienda y la renta salarial media de los hogares y una medida del esfuerzo anual requerido para financiar la adquisición de un inmueble. Este último indicador, propuesto inicialmente por el Ministerio de Fomento pero no publicado por este de forma regular, lo actualizaba el propio Banco de España siguiendo la metodología original. Dichas medidas, que se relacionan tanto con el coste de adquirir un determinado tipo de inmueble en relación con la renta del hogar, como con la capacidad de este para obtener la financiación previa necesaria para ello, son, en consecuencia, un elemento importante en la determinación de la demanda de viviendas. Sin embargo, individualmente consideradas, solo captan aspectos parciales de un concepto complejo como es el de la accesibilidad. Cualquier indicador de esfuerzo teórico para la financiación de una vivienda resulta insuficiente para caracterizar de manera adecuada el sacrificio que deben realizar las familias que se plantean comprar un inmueble si ignora aspectos tales como la duración de la carga financiera asumida o el desembolso inicial requerido. De hecho, el problema admite enfoques diferentes, por lo que es aconsejable abordar su análisis sobre la base de un conjunto de indicadores que cubra el mayor número de dimensiones relevantes posible. Estos, además, deben construirse tratando de aproximar el esfuerzo de quienes desean acceder a una vivienda nueva y no el de aquellos que adquirieron su residencia en el pasado. El que, finalmente, este deseo se termine materializando o no en una operación de compra es, a estos efectos, poco relevante. En la actualidad existe nueva información sobre la renta del hogar representativo, sobre la evolución temporal de los plazos medios de concesión de los créditos hipotecarios y sobre el impacto de la fiscalidad que permite refinar la estimación tanto del indicador de esfuerzo anual como de las medidas de la ratio precio-renta. En este contexto, el objetivo de este artículo es triple. Por un lado, se aprovecha la disponibilidad de nuevos conjuntos de información más completos para revisar los cálculos que subyacen en el cómputo tanto de la ratio precio-renta como, sobre todo, del antiguo indicador de esfuerzo anual del Ministerio de Fomento. Por otro, se analizan indicadores complementarios de esfuerzo asociados al pago inicial de la operación y al tiempo durante el cual es necesario mantener un determinado nivel teórico de sacrificio para satisfacer todos los compromisos asociados a la adquisición del inmueble. Finalmente, sobre la base de estos análisis se propone una nueva presentación de las medidas de accesibilidad que aparecen en la Síntesis de Indicadores del Mercado de la Vivienda. Estos objetivos se abordan en las dos secciones siguientes de este artículo, que se cierra con unas breves conclusiones finales.