El precio de la vivienda en España

La vivienda constituye el principal activo de la mayoría de las familias tanto en España como en muchos otros países desarrollados, y es, asimismo, garantía de una parte importante de los créditos concedidos por las entidades de depósito españolas. Consiguientemente, la evolución de su precio tiene implicaciones potenciales para la estabilidad macroeconómica y financiera de nuestra economía. Cambios en el mismo pueden, así, afectar a las decisiones de consumo y de inversión de los hogares y a la posición financiera tanto de estos como de las entidades financieras. Los precios reales de la vivienda en nuestro país se han duplicado en los últimos 25 años, al tiempo que su ratio sobre la renta media de los hogares ha registrado aumentos notables y se encuentra entre las más altas observadas en los países desarrollados. Entre 1997 y 2002, el precio medio de las viviendas tasadas en España creció un 78% en términos acumulados, y la última información oficial disponible, correspondiente al primer trimestre de 2003 (una tasa interanual de expansión del 17,5%), no muestra signos de que dicho crecimiento se esté moderando, a pesar de la desaceleración cíclica de la economía. Hay que señalar, no obstante, que el PIB y el empleo siguen avanzando a tasas positivas en nuestro país —contrariamente a lo que ocurre, por ejemplo, en la mayoría de los de la UEM—, que las expectativas sobre la continuidad de este proceso son halagüeñas y que, al mismo tiempo, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios se mantiene estables en niveles que, en términos históricos, resultan notablemente reducidos. En estas condiciones, parece justificado preguntarse por la relación entre el comportamiento reciente del precio de la vivienda en España y el de sus determinantes fundamentales. Sin embargo, dadas las características peculiares de este activo real, que combina propiedades de bien de consumo duradero y de activo de inversión, caben distintas aproximaciones para acometer este análisis. En este artículo se resumen los resultados de dos trabajos recientes sobre este tema realizados en el Servicio de Estudios del Banco de España, cada uno de ellos bajo un enfoque distinto. Más concretamente, tras esta introducción, en la sección segunda se presentan de manera resumida los resultados del análisis del precio de la vivienda en España llevado a cabo en Maza y Martínez (2003), que explota, principalmente, la naturaleza de esta como bien de consumo duradero. Bajo este enfoque —que se denominará macroeconómico en lo que sigue—, el precio de este activo real se relaciona, fundamentalmente, con variables macroeconómicas como la renta disponible de las familias o el coste de la financiación hipotecaria. A continuación, en la sección 3 se resumen los resultados de la aproximación alternativa de Ayuso y Restoy (2003), que estudian, sobre todo, las propiedades financieras del activo vivienda —enfoque financiero—, analizando mediante un modelo general de valoración de activos la relación teórica entre su precio y los «dividendos» que ofrece, ya sea en forma de alquileres o de los servicios de alojamiento que proporciona. Las principales conclusiones del artículo se presentan, por último, en la sección 4.