Home Financing through the Musharakah Mutanaqisah Contracts: Some Practical Issues التمويل العقاري بواسطة عقود المشاركة المتناقصة:بعض قضايا تجريبية

The authors compare the al-Bay’ Bithaman Ajil (BBA) and the Musharakah Mutanaqisah Partnership (MMP) contracts. The BBA, a murabahah contract, was argued to be problematic and even unIslamic for long-duration contracts. The MMP contract which is a combination of musharakah (partnership) and ijarah (rental) contracts was argued to be a more appealing alternative. In the MMP, the equity of the financier diminishes progressively while, in accordance, the equity of the customer grows. Unlike for the BBA contract, scholars are consensus on the Shari’ah permissibility of the MMP contract. A mathematical derivation for the MMP showed that the formula for the MMP to be similar to the formula used in conventional loans but nonetheless with the interest rate replaced with the rental rate. Therefore, one major advantage of MMP was argued to be that it can avoid interest (riba) totally. Also, unlike under the BBA, the balance of financing, at any point in time, never exceeds the original price of the asset. Nevertheless, some practical issues need to be addressed particularly the means of estimating the rental rate, tax issues, defaults and asset value appreciation. This paper discusses these issues. When not profitable for the banks, when rental rates fall short of interest rates, the MMP can be implemented through cooperatives, which can be also an investment avenue for members. يقارن المؤلفان بين عقد البيع بثمن مؤجل وعقد بيع المشاركة المتناقصة. يرى الكاتبان أن البيع بثمن مؤجل والمبني أصلا على عقد المرابحة فيه إشكالية، بل إنه يخالف الشريعة الإسلامية بالنسبة للعقود بعيدة الأجل. من جانب آخر، يرى الكاتبان أن المشاركة المتناقصة التي تتكون من عقدي المشاركة والإيجار هي البديل الأكثر جاذبية. ففي المشاركة المتناقصة، تتناقص حصة الممول في الأصول تدريجيا وفي المقابل تزداد حصة العميل تصاعديا. لقد أجمع جمهور العلماء على جواز المشاركة المتناقصة وهذا بخلاف رأي العلماء في البيع بثمن مؤجل. لقد أظهرت عملية الاشتقاق الرياضي أن صيغة المشاركة المتناقصة الرياضية مشابهة للصيغة المستخدمة في القروض التقليدية لكنه في صيغة المشاركة المتناقصة يمكن استبدال الفائدة بمعدل سعر الإيجار. ولذلك فإن من أهم ميزات المشاركة المتناقصة الرئيسة تفاديها للربا، بخلاف عقود البيع بثمن مؤجل، ففي صيغة المشاركة المتناقصة لا يتجاوز الرصيد المتبقي على العميل في أي مرحلة السعر الأصلي للأصول. لكن على الرغم من ذلك، هناك بعض القضايا العملية المتعلقة بعقد المشاركة المتناقصة والتي ينبغي معالجتها، لاسيما تلك التي تتعلق بكيفية تقدير سعر الإيجار، والمسائل الضريبية والعجز عن تسديد الديون في أوقاتها، ومسألة الزيادة الطبيعية لقيمة الأصول. أما في حالة أن المشاركة المتناقصة غير مربحة للبنوك نتيجة لانخفاض سعر الإيجار بحيث تكون أقل من مستوى أسعار الفائدة، فعندئذ يمكن تطبيق المشاركة المتناقصة عن طريق الجمعيات التعاونية والتي قد تعتبر وسيلة استثمارية لأعضاء الجمعية.