Valuation de empreendimentos de base imobiliária em implantação: proposta de valor potencial para fins de tomada de decisão em operações de financiamento de crédito

O financiamento por instituições financeiras do custeio da produção para a implantação de empreendimentos de base imobiliária (EBIs) está cada vez mais difundido no mercado brasileiro. Decorre que a política de concessão de crédito promovida pelos agentes financeiros está relacionada, dentre outros aspectos, com o valor da garantia real pré-existente prestada pelo agente econômico em favor do banco, no que se denomina de índice de garantia (IG). No caso do financiamento para implantação de EBIs, a vinculação em garantia hipotecária do próprio empreendimento beneficiado com o crédito é o tipo de colateral mais comum nestas operações. Neste caso, o IG é representado pela razão entre o valor do EBI, no momento da contração da operação de crédito, e o volume total de recursos pleiteado pelo agente econômico. Contudo, quando da fase de implantação do EBI e para fins de compor a análise do IG, a prática adotada pelos agentes financeiros, sob o argumento de reduzir a exposição a riscos, é admitir que o valor para garantia do empreendimento é formado exclusivamente pelo valor do terreno mais o custo de reedição das eventuais edificações existentes, o que, invariavelmente, acaba sendo um fator restritivo de acesso aos recursos. Neste sentido, o presente artigo propõe, para EBIs em implantação, uma rotina para a arbitragem do valor potencial do empreendimento, cujo processo de valuation está apoiado no conceito de valor da oportunidade de investimento e suportado por mecanismos de mitigação de riscos, como seguros de performance bond e completion bond. A análise e validação desta proposta exigiu a estruturação de um protótipo de EBI – shopping center, cujas características e informações de desempenho e financiamento podem ser admitidas como bastante semelhantes a empreendimentos no Brasil, especialmente da região Nordeste do país. A aplicação do protótipo evidenciou a possibilidade de uso do valor potencial do EBI para subsidiar o processo de tomada de decisão das instituições financeiras acerca das operações de crédito, não apenas no que tange à análise do IG, mas em relação à otimização da alocação de recursos e à manutenção da dinâmica de acesso ao financiamento, sem, contudo, expor os agentes financeiro e econômico a riscos latentes.