OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA: Análise dos empreendimentos residenciais aprova- dos no que tange às suas tipologias construtivas, consumo de Cepac e VGV dos lançamentos

A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (Oucae) foi a primeira a utilizar-se dos dispositivos legais regulamentados pelo Estatuto da Cidade - Lei federal n. 10.257/2001. A lei que aprovou a Oucae (13.260/2001) prevê que os recursos financeiros necessários às intervenções estabelecidas nas diretrizes da referida lei sejam oriundos de investimentos do orçamento do município e de recursos que advêm da venda, em leilões, de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac). Essa foi a forma legal de tornar possível o pagamento antecipado da contrapartida financeira, em virtude da concessão dos benefícios pleiteados pelos interessados em investir no mercado imobiliário da região.O objetivo deste artigo é analisar as propostas residenciais aprovadas no perímetro da operação urbana diagnosticando os seguintes aspectos: tipologia dos empreendimentos, valor gasto de Cepac/empreendimento e, se esses foram lançados, qual o Valor Geral de Venda (VGV) de cada um.A metodologia utilizada para a coleta de informações foi a análise individual de todas as propostas de participação aprovadas para a categoria de uso residencial, contidas no banco de dados da São Paulo Urbanismo, empresa coordenadora das Operações Urbanas.Concluiu-se, a partir desta pesquisa, que o interesse do mercado imobiliário, desde o início da operação, era voltado aos empreendimentos não residenciais, porém, a partir do término do estoque da área adicional de construção para essa tipologia, os empreendedores adaptaram-se à disponibilidade de estoque para o uso residencial, ocorrendo valoração do Cepac para a aquisição dos benefícios urbanísticos e do valor de venda dos respectivos imóveis.